在規(guī)模目標(biāo)評價下，今年前8個月，總體來說，住宅企業(yè)的投資還沒有減少。頭部房企繼續(xù)保持穩(wěn)健投資風(fēng)格、第二陣營房企投資更積極，中小房企拿地銷售比低于平均值。

據(jù)中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，50家基準(zhǔn)住宅企業(yè)前8個月平均土地平均值為1906.4億元，明顯高于2019年月平均值。其中，33家住宅企業(yè)月平均占地面積超過2019年月平均，融信中國等住宅企業(yè)前8個月平均占地面積比去年增加了2倍以上。

疫病帶來了銷售壓力，但也帶來了低價土地的窗口期，特別是在非招募市場，一般住宅企業(yè)的開拓部門關(guān)注產(chǎn)業(yè)檢查地、城市更新和收購等多種渠道擴大土地儲備。某TOP20住宅企業(yè)區(qū)域負(fù)責(zé)人向《證券日報》記者報道，在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上，全國的住宅企業(yè)基本上完成了全國性的城市布局，進(jìn)入新城市不再是業(yè)績評價的焦點，管理層開始考慮如何提高單個城市和地區(qū)的業(yè)績問題，因此高能源城市的土地市場競爭激烈。

百強住宅企業(yè)的土地規(guī)模上升了。

根據(jù)中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)，TOP100家住宅企業(yè)的土地總額為21162億元(包括權(quán)利土地和收購?fù)恋?，土地規(guī)模比去年增加了7.2%。TOP100家住宅企業(yè)土地投資門檻上升到54億元，比上個月增加10.2%，TOP100家企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓總額占全國300個城市土地轉(zhuǎn)讓金的比例為55.2%。

很多住宅企業(yè)不輸給去年，土地強度比去年增加，合作土地權(quán)益金額增加，一些住宅企業(yè)通過收購增加土地儲備?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)李建橋向《證券日報》記者表示，分陣營來看，TOP11-20房企投資最積極。

具體來看，TOP10房企規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先，土地儲備充足，發(fā)展更趨穩(wěn)健，拿地強度最保守，拿地銷售比同比下降6.6個百分點至31.9%；TOP11-20和TOP21-30陣營企業(yè)對規(guī)模的適度增長仍存在需求，部分企業(yè)拿地意愿較為積極，其中，TOP11-20房企拿地銷售比同比增長3.1個百分點至51.2%，為各陣營最高；TOP21-30房企拿地銷售比漲幅最高，同比增長9.3個百分點至46.9%；TOP31-50房企拿地銷售比顯著低于平均值，同比下降1個百分點至36%。

“上半年房企融資環(huán)境較為寬松，不少企業(yè)儲備了大量資金，想在疫情后樓市恢復(fù)較快的城市拿地，短期拿地數(shù)量增加。中原房地產(chǎn)首席分析師張大偉對《證券日報》記者說，5月以后，土地市場變熱，特別是長三角和珠三角區(qū)域市場，住宅企業(yè)積極布局重倉式。

據(jù)貝克研究院統(tǒng)計，今年前8個月，杭州、上海、北京、蘇州、寧波、武漢、廣州等7個城市的土地市場成交額超過1000億元，重慶、溫州、佛山、福州、無錫等城市的土地轉(zhuǎn)讓額超過700億元，這些城市是住宅企業(yè)投資土地的重點深耕城市。

深耕重點城市，這是今年許多住宅企業(yè)布局的新戰(zhàn)略，背后的原因大多已經(jīng)完成了全國化布局圖，不需要花費大量資源和資金進(jìn)入新城市。同時，如果新進(jìn)入城市不是高能源、經(jīng)濟活力好的城市，輕易進(jìn)入也有風(fēng)險。

但從另一個角度來理解，這意味著多數(shù)房企要在一個城市或者一個區(qū)域競爭取地，且要拿到成本較低的土地，才會保證毛利率，否則將會對上市房企的利潤空間造成很大擠壓。

在華南市場，當(dāng)?shù)刈≌髽I(yè)自身的資源集中，想在這個市場發(fā)揮力量，但實際上前端的土地競爭壓力很大。但是，在三線四級(根據(jù)預(yù)付款除外的資產(chǎn)負(fù)債率不得超過70%，凈負(fù)債率不得超過100%，現(xiàn)金短負(fù)債率不得超過1倍的觸線標(biāo)準(zhǔn)，住宅企業(yè)分為紅、橙、黃、綠四級)的限制下，住宅企業(yè)的融資受到限制，下一個土地市場冷靜下來，資金鏈比較豐富的住宅企業(yè)在第四季度有機會獲得更多的土地儲備。上述TOP20住宅企業(yè)區(qū)域負(fù)責(zé)人對《證券日報》記者說，特別是在融資緊張的情況下，一些中小住宅企業(yè)有可能無法承受資金壓力而斷臂生存，市場收購機會越來越多，這種采購方式也成為住宅企業(yè)采購?fù)恋氐闹匾緩街弧?/span>

眾所周知，在公開市場的競爭中，住宅企業(yè)往往會支付巨大的代價，特別是在限價政策的限制下，企業(yè)毛利率的平均水平有下降的傾向。在這種背景下，許多住宅企業(yè)利用各種資源開拓土地渠道，如參與城市更新和產(chǎn)業(yè)檢查等，但這兩種方式往往需要追蹤多年，特別是在城市更新領(lǐng)域，項目轉(zhuǎn)換周期長，資金沉淀。但是，收購項目一般能夠迅速回收資金，符合住宅企業(yè)的快速周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，毛利率水平也很好，是優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)的重要手段。

招募市場和收購的市場，我們很關(guān)注。公司對新的土地有標(biāo)準(zhǔn)，一般IRR在20%以上，必須從全市場尋求機會。業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者表示，目前促銷、穩(wěn)定現(xiàn)金流仍是首要任務(wù)，特別是上半年疫情修復(fù)期經(jīng)歷補充庫存后，整體投資仍需保持謹(jǐn)慎態(tài)度。