“商辦市場(chǎng)在中國(guó)發(fā)展超過(guò)25年，已經(jīng)逐漸成為僅次于住宅市場(chǎng)的第二大市場(chǎng)。商場(chǎng)遍布全國(guó)各大城市，滿足消費(fèi)者日常生活和娛樂(lè)需求的標(biāo)準(zhǔn)化辦公樓也成為企業(yè)落地的優(yōu)先事項(xiàng)。貝殼研究院分析師潘浩認(rèn)為，近年來(lái)各地服務(wù)業(yè)的增加值逐年上升，越來(lái)越多的人口進(jìn)入各大城市群，商業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)更多需求。

貝殼研究院最近發(fā)表的《2021年中國(guó)新商務(wù)行業(yè)發(fā)展研究報(bào)告書》顯示，近10年全國(guó)商務(wù)市場(chǎng)面積復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)10%，商務(wù)類企業(yè)數(shù)接近2500萬(wàn)人，增長(zhǎng)率接近17%。預(yù)計(jì)2021年，我國(guó)房地產(chǎn)銷售總規(guī)模將達(dá)17.5萬(wàn)億元，其中住宅14.3萬(wàn)億元，商辦地產(chǎn)2.6萬(wàn)億元。商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)從2013年到2018年的年平均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到13.1%，受宏觀環(huán)境影響，預(yù)計(jì)從2019年到2022年的年平均增長(zhǎng)率將下降到7.4%，但仍超過(guò)房地產(chǎn)增長(zhǎng)率。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)2021年全國(guó)辦公樓市場(chǎng)純吸收量將突破500萬(wàn)平方米，比上年增加60%。貝殼研究院認(rèn)為，目前成立的21個(gè)自由貿(mào)易區(qū)對(duì)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、金融、信息技術(shù)和醫(yī)療健康四個(gè)行業(yè)的重視和投入促進(jìn)周邊辦公樓和物流房地產(chǎn)的發(fā)展:在有利政策條件的指導(dǎo)下，金融、信息技術(shù)和醫(yī)療健康類辦公樓向于在自由貿(mào)易區(qū)周邊落地的商貿(mào)和跨境電商的傾向政策有利于自由貿(mào)易區(qū)周邊的物流房地產(chǎn)行業(yè)。

庫(kù)存和空置率壓力增大。

值得關(guān)注的是，商辦市場(chǎng)潛在需求巨大，而目前市場(chǎng)供應(yīng)量并不小。受疫情影響，許多城市商業(yè)房地產(chǎn)出租，市場(chǎng)庫(kù)存高，銷售、租賃交易壓力大。

以北京為例，2020年受疫情影響，北京市辦公樓市場(chǎng)持續(xù)受壓，全市甲級(jí)辦公樓凈吸收量比去年減少16%，比去年增加7.4個(gè)百分點(diǎn)，北京各甲級(jí)寫字樓商圈均出現(xiàn)不同程度的退租情況，退租租戶大多為承租能力較弱的專業(yè)服務(wù)類租戶，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中關(guān)村的乙級(jí)寫字樓商圈也在年中出現(xiàn)大面積退租情況，大多為線下教育類租戶。

但與此同時(shí)，以互聯(lián)網(wǎng)公司為代表的信息技術(shù)行業(yè)在2020年擴(kuò)張迅速，新租面積主要集中在望京、中關(guān)村和上地專業(yè)服務(wù)和地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)依然保持穩(wěn)定的擴(kuò)租頻率，大多向CBD商圈搬遷或擴(kuò)張。傳統(tǒng)金融業(yè)、信息技術(shù)和專業(yè)服務(wù)依然占據(jù)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新租面積排名的前三位。

北京寫字樓散售成交量為97萬(wàn)平方米左右，比上一年增長(zhǎng)6.4%。但而，從歷史趨勢(shì)來(lái)看，去化周期自2017年大幅增長(zhǎng)，2020年去化周期達(dá)到56.8個(gè)月，是近10年來(lái)的最高點(diǎn)。受此影響，北京辦公大樓的銷售庫(kù)存從2018年開(kāi)始累計(jì)上升，目前銷售庫(kù)存面積達(dá)到430萬(wàn)平方米左右。

品牌住宅企業(yè)的重金配置。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，TOP30上市住宅企業(yè)約90%配置了購(gòu)物中心和辦公樓，約87%的住宅企業(yè)配置了酒店。開(kāi)發(fā)人員重視金錢配置商業(yè)項(xiàng)目，重視庫(kù)存資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

“雖說(shuō)住宅的利潤(rùn)較大，但商辦樓的發(fā)展前景更好，尤其是在具有稀缺性的地段，商辦比住宅的升值空間還要大?！蹦成鲜泄颈本┑貐^(qū)負(fù)責(zé)人表示，隨著商辦市場(chǎng)越來(lái)越成熟，北上廣深的商辦樓租金都出現(xiàn)了較大提升。受益于租金的增長(zhǎng)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)人員改變了過(guò)去重視住宅、輕商業(yè)的想法，更加重視商業(yè)業(yè)務(wù)對(duì)公司業(yè)績(jī)的提高。

業(yè)內(nèi)人士指出，雖然開(kāi)發(fā)商已經(jīng)從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)，但一些住宅企業(yè)仍然把商業(yè)建筑作為住宅出售。但是，現(xiàn)在一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)看得更遠(yuǎn)，開(kāi)始擁有高質(zhì)量的商業(yè)建筑。這是住房轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)的核心發(fā)展策略。

最近，上海的一些開(kāi)發(fā)人員從代理公司回收了辦公大樓的招商權(quán)，為自己招商。其實(shí)管理費(fèi)用倒沒(méi)有省多少，但開(kāi)發(fā)商自己可以直接收取租金，便于在較短的時(shí)間里回款供公司周轉(zhuǎn)。上海代理行的干部說(shuō)。

在庫(kù)存時(shí)代，各大住宅企業(yè)大多設(shè)立商業(yè)管理部門管理旗下的商業(yè)房地產(chǎn)，期待獲得穩(wěn)定的收入，完善多種收入結(jié)構(gòu)，但各企業(yè)重點(diǎn)不同。例如，華潤(rùn)、萬(wàn)科、新城等更加重視購(gòu)物中心。這是因?yàn)榘儇浬痰觐惙康禺a(chǎn)容易與住宅業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)周邊住宅的附加價(jià)值，帶來(lái)更多的銷售利潤(rùn)，另一方面，購(gòu)物中心的店鋪不僅可以租賃，還可以部分銷售，迅速回收部分資金開(kāi)發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目。