寫字樓市場往往是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“晴雨表”。最近，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者從北京、上海、深圳、天津等地進(jìn)行了調(diào)查，受多個(gè)因素的影響，各地辦公樓的空置率持續(xù)上升，個(gè)別地區(qū)突破了30%。業(yè)內(nèi)人士建議積極推進(jìn)辦公樓市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，制定辦公樓科學(xué)發(fā)展計(jì)劃，排除比較現(xiàn)象，引導(dǎo)城市合理發(fā)展大樓經(jīng)濟(jì)。

空白率上升了，租金下降了。

記者訪問了很多，發(fā)現(xiàn)辦公大樓的空置率高，空置期長的問題在一定程度上存在。與此同時(shí)，辦公樓租金價(jià)格下降，許多辦公樓經(jīng)營者為了維持租賃率，積極提出減少租賃。

在廣西南寧東葛路延長線的辦公大樓7樓，多個(gè)辦公室的玻璃門鎖上，寫著聯(lián)系電話的房地產(chǎn)租賃廣告散落在玻璃門下。整個(gè)樓層只有幾個(gè)辦公室有辦公室，樓道看起來很空。記者在8樓、9樓和11樓隨機(jī)訪問時(shí)發(fā)現(xiàn)，一個(gè)樓層有23個(gè)辦公室，通常只有7到8個(gè)亮燈。

在11樓的1120辦公室門口，記者通過玻璃看到，上一家企業(yè)留下了有錢樹，長期沒有人管理，落葉滿地。今年經(jīng)濟(jì)不景氣，我投資的辦公房地產(chǎn)終于租了，很多鄰居的房地產(chǎn)降價(jià)也找不到合適的客戶，有的辦公室多年沒有裝修。南寧市民告訴記者。

從事辦公樓租賃業(yè)務(wù)的南寧遠(yuǎn)程地產(chǎn)客戶經(jīng)理羅振思介紹，目前甲1棟、甲2棟、甲3棟寫字樓入駐率均不理想。高層商店的入住率還不錯(cuò)。低層空置率高?！彼f，以前行情好的時(shí)候，客戶上午看好了一間辦公室沒有下定金，下午就被別人租去了，但是現(xiàn)在閑置半年的情況也常有?！按饲皩懽謽浅鲎?，一個(gè)月能成交五六單，現(xiàn)在成交一兩單都不容易，有時(shí)甚至沒有?！?/span>

記者走訪北京、上海、深圳、天津等地的寫字樓發(fā)現(xiàn)，寫字樓空置率高、空置期長的問題不同程度存在。北京、上海等一線城市核心區(qū)甲級(jí)辦公樓租賃受新冠肺炎流行影響較小，辦公樓高空置率主要由非核心商圈辦公樓和普通辦公樓資源大量閑置拉動(dòng)。戴德梁行發(fā)表報(bào)告顯示，第三季度上海市甲級(jí)辦公樓空置率上升到21.9%，比第二季度上升了1個(gè)百分點(diǎn)。

深圳辦公樓的空置率仍在上升。第三季度空置率比第二季度小幅下降0.92%至24.52%。在天津，辦公樓的空置現(xiàn)象也不樂觀。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，天津辦公樓空置率為36.1%。受新冠肺炎流行的影響，往年租賃率好的辦公大樓也面臨租賃下降的困境。據(jù)天津國際大廈招商負(fù)責(zé)人陳田介紹，國際大廈目前租賃率為75%，比往年低15%左右。

與此同時(shí)，辦公樓租金價(jià)格下降。受多方面因素的影響，很多辦公大樓經(jīng)營者為了維持租賃率，主動(dòng)提出減少租賃。在北京中關(guān)村的辦公大樓里，房地產(chǎn)知道主要國際游學(xué)業(yè)務(wù)的企業(yè)業(yè)務(wù)萎縮后，企業(yè)再租一年，承諾租金下降25%。

今年和往年不同，有些租戶出租。同時(shí)，客戶對(duì)價(jià)格敏感。每平方米的平均租金下降到130元，比以前低得多。南寧市甲級(jí)辦公樓招商負(fù)責(zé)人說。

戴德梁行發(fā)表報(bào)告顯示，第三季度，由于市場租賃需求的逐漸恢復(fù)和新冠肺炎流行的有效控制，北京全市和五大核心商圈市場租金持續(xù)年初以來的下降趨勢，但下降幅度比第二季度狹窄，分別從2.8%和2.9%下降到每月348.4元和393.2元。

在上海、廣州等一線城市，商圈租金也有所下降。第三季度，上海甲級(jí)辦公樓租金比上個(gè)月下降0.97%，下降幅度比第二季度縮小。廣州甲級(jí)寫字樓租金小幅下調(diào)0.8%至183元每月每平方米。

此外，新商圈招商壓力大，銷售難。位于天津市新八大里商圈的一棟大廈招商經(jīng)理王鈺然介紹，該寫字樓目前入駐率為70%左右，即便如此，在附近仍屬于入駐率較高的寫字樓。

經(jīng)濟(jì)下行壓力之下，投資者保持觀望態(tài)度，二、三線城市寫字樓銷售遇冷。根據(jù)易居克而瑞的研究數(shù)據(jù)，2020年1至8月，南寧市6個(gè)城區(qū)寫字樓銷售面積總計(jì)供應(yīng)47.9萬平方米，成交27.1萬平方米，成交率為56.5%。許多辦公樓面臨著很大的銷售壓力，南寧市中心城區(qū)辦公樓銷售面積28萬平方米，目前成交占20%左右。據(jù)某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，購買者中投資者很多，很多人都在看。

資源供應(yīng)過剩的行業(yè)加速洗牌。

受訪者表示，目前各地辦公樓空置率高的背后，有供應(yīng)過剩的市場因素和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理等多種誘因。

-辦公樓的供應(yīng)大于需求。今年上半年，深圳市累計(jì)吸納甲級(jí)寫字樓辦公面積約14萬平方米，超過2019年的全年吸納量。在供應(yīng)量連續(xù)四年大漲的情況下，寫字樓市場逐漸飽和。

深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心總規(guī)劃師鄒兵表示，一些城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)速度快，原產(chǎn)業(yè)空間不能充分滿足新產(chǎn)業(yè)狀態(tài)的發(fā)展需求，為了吸引更多現(xiàn)代金融、總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)創(chuàng)新等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，商務(wù)辦公室等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)務(wù)用地的供應(yīng)量增加，同時(shí)，一些城市允許將舊工業(yè)區(qū)的工業(yè)用地建設(shè)作為生產(chǎn)制造功能和商務(wù)辦公功能之間的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端預(yù)計(jì)，2020年至2024年，深圳可能進(jìn)入市場的甲級(jí)辦公樓供應(yīng)量將達(dá)到791萬平方米。由于階段性供應(yīng)過剩，今后幾年深圳甲級(jí)辦公大樓將繼續(xù)保持高空置率狀態(tài)。

-瘟疫影響租賃活動(dòng)。根據(jù)第一太平戴維斯、CCEF提供的數(shù)據(jù)，包括北上廣深四個(gè)一線城市和杭州、成都、武漢等十四個(gè)二線城市的十八個(gè)樣品城市，除南京、蘇州外，其馀十六個(gè)城市的辦公樓租金下跌已經(jīng)超過一年。

業(yè)內(nèi)人士表示，近年來，許多甲級(jí)辦公樓供應(yīng)迅速增長，但企業(yè)需求增長率明顯趕不上辦公樓供應(yīng)增長率，辦公樓資源供應(yīng)過剩，疫情加劇了市場庫存壓力。

高力國際華北區(qū)研究部董事陸明認(rèn)為，企業(yè)整體營收增速受到大環(huán)境的影響，隨著疫情防控常態(tài)化持續(xù)，社會(huì)生產(chǎn)生活逐步正常運(yùn)行，但居民消費(fèi)端仍受到一定的抑制，這些因素都從一定程度上影響到需求反彈。

——部分城市新興產(chǎn)業(yè)不足。天津財(cái)經(jīng)大學(xué)教授叢屹認(rèn)為，一些城市目前處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整階段，互聯(lián)網(wǎng)、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不完善，缺乏頭部互聯(lián)網(wǎng)公司、在線教育等能給商務(wù)大樓帶來需求亮點(diǎn)的新經(jīng)濟(jì)形態(tài)企業(yè)。

在北京、上海、廣州等地，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)成為寫字樓吸納主力。前期迅速擴(kuò)張，租戶結(jié)構(gòu)以創(chuàng)業(yè)公司為中心的商業(yè)品牌開始出現(xiàn)租賃撤退現(xiàn)象，行業(yè)洗牌現(xiàn)象激化。