正在推進(jìn)的湖北武漢市姚家?guī)X城中村改造，是武漢市最大的城中村改造項目。變舊為新，改亂為治，對城市建設(shè)和改善居住環(huán)境是大好事。但這項涉及3716戶家庭、近2萬人的改造項目，卻受到很多被拆遷戶抵觸。

他們?yōu)楹尾辉覆疬w？城中村改造項目的拆遷安置是否存在問題？相關(guān)部門應(yīng)如何化解這些糾紛？記者進(jìn)行了實地調(diào)查。

4月6日，記者再次來到武漢姚家?guī)X城中村改造項目所涉及的群建村、吳家灣村。

村子已是一片狼藉，大片被拆毀的房屋、成片的磚頭瓦礫包圍著孤零零的一小片四五層高的房子。偶爾一兩戶鐵門緊鎖，里面住著仍未搬走的被拆遷戶，他們已經(jīng)堅持了近一年。

拆遷安置補償方案，未征求被拆遷戶意見就出臺

“我們對拆遷安置方案非常不滿意。”當(dāng)記者詢問為何不愿拆遷時，群建村的鄧良汛說，方案出臺前沒有征求大家意見，也沒有公示，甚至連什么時候開會決定的，大家也不知道。

“突然有一天墻上貼出拆遷公告要求15日內(nèi)搬遷，他們內(nèi)定的安置補償方案就已經(jīng)寫在上面?！比航ù宓谋徊疬w戶吳蘭英說。

據(jù)了解，姚家?guī)X共有18個自然村，基本都位于武昌的中心繁華地帶。2010年9月8日，武漢市人民政府正式發(fā)布了關(guān)于姚家?guī)X村征收土地【2010】第111、112、113號公告，拆遷范圍包括群建村、吳家灣等7個自然村。2010年12月28日，政府將該地塊賣給了尚文房地產(chǎn)開發(fā)公司，規(guī)劃用途為商業(yè)、金融業(yè)和居住。

城中村改造則于2011年4月28日正式啟動，需要拆遷房屋2164棟，涉及3716戶家庭、近2萬人。

拆遷前，由于村集體經(jīng)濟(jì)早已改制成武漢星星集團(tuán)有限責(zé)任公司，該公司股民代表于2011年3月22日通過了《姚家?guī)X村城中村綜合改造集體所有土地房屋拆遷安置與補償方案》。

相關(guān)部門均稱，既然是股民代表大會通過了，方案就是有效的。鄧良汛和其他被拆遷戶則認(rèn)為，“公司股東有200多人，但參加所謂代表大會的不過20來個人。這個方案第一輪投票沒通過，第二輪才勉強(qiáng)半數(shù)通過。也就是說，10來個人決定了關(guān)系7個村、2萬人利益的安置補償方案！”

按照該方案，此次拆遷采用房屋還建和貨幣補償兩種方式，農(nóng)業(yè)戶和農(nóng)轉(zhuǎn)非戶等主要人口均按“雙登”(2006年2月登記面積、人口)標(biāo)準(zhǔn)，600平方米之內(nèi)的100%還建，不需實物還建的按4800元每平方米補償。

“實際上村委會只給我們還建房屋，不提供貨幣補償，只有還建房面積小于拆遷面積時才補一點。而且價格也很低！”被拆遷戶殷金鳳說。據(jù)了解，在群建村所處的小東門地段，商品房均價已達(dá)每平方米15000元。

殷金鳳說，她的房子擁有《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》，并不在姚家?guī)X村的集體土地上，但今年3月，她不在家時房子被強(qiáng)拆了。還有拆遷戶告訴記者，很多未簽合同的住戶不在屋子里時被強(qiáng)拆——甚至有一位住戶，只是出去倒個垃圾，回來發(fā)現(xiàn)房子被強(qiáng)拆了。

拆遷安置合同漏洞百出，“不存在的村委會”成合同甲方

吳蘭英向記者出示了一份《房屋還建協(xié)議書》。作為拆遷安置的重要文件，協(xié)議書中的“安置單位”(甲方)是姚家?guī)X村委會，開發(fā)商尚文公司只是作為丙方存在的。

“這份合同有很大問題。”吳蘭英說，姚家?guī)X村委會在城中村改造之后就不存在了，怎么還能夠簽署具有法律效力的合同？

在群建村，記者看到被拆遷戶所謂的“村委會”掛的是“星星社區(qū)居委會”和“中共星星社區(qū)委員會”的牌子，村委會的牌子已經(jīng)不存在，而村民拿到的協(xié)議書上卻仍蓋著“洪山區(qū)人民政府洪山街辦事處姚家?guī)X村村民委員會”的公章。實際上，姚家?guī)X早已歸武昌區(qū)管轄。

武漢市政府2010年9月8日發(fā)布的政府征收土地公告中均明確：作為武漢市政府(土地整理儲備中心)征收的土地統(tǒng)征項目，村民及相關(guān)權(quán)利人應(yīng)與項目用地單位簽訂補償安置協(xié)議。

因此，吳蘭英和被拆遷戶們認(rèn)為，被拆遷人應(yīng)該和土地儲備中心(政府部門)簽合同，而不是不復(fù)存在的村委會。

“一般情況下，拆遷安置要么由開發(fā)商負(fù)責(zé)，要么由區(qū)政府直接負(fù)責(zé)，其他單位、主體頂多是受政府或開發(fā)商委托幫助安置。這份合同明顯有問題。”武漢得偉君尚律師事務(wù)所一位律師分析，雖然說城中村改造中村委會很關(guān)鍵，但是合同還是應(yīng)該和“拆遷人”簽署。

此外，在被拆遷戶中，有農(nóng)業(yè)戶、農(nóng)轉(zhuǎn)非戶、世居戶、外來戶和私人房屋等各種不同的性質(zhì)，但都被要求簽署同一個合同，也明顯是一種違規(guī)做法。

還建房可能是“空中樓閣”，安置合同對房屋還建細(xì)節(jié)語焉不詳

“我們之所以苦守著房子，不簽合同，是因為太沒有保障了！”吳家灣村的被拆遷戶肖林芳說，“《房屋還建協(xié)議書》根本沒有寫清楚什么時候還我們房子，在哪兒還，還的房子是什么樣的……根本就是‘空中樓閣’?！?/span>

根據(jù)武漢市有關(guān)集體土地《拆遷管理辦法》第八條規(guī)定，補償安置協(xié)議必須明確載明補償形式、安置方式、臨時安置過渡期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。

但記者看到被拆遷戶手中的《還建協(xié)議書》，協(xié)議內(nèi)容只有寥寥十一條，大部分內(nèi)容十分籠統(tǒng)，不僅沒有約定還建房屋戶型、各方需承擔(dān)的義務(wù)、違約責(zé)任，也沒有寫明具體細(xì)則等。關(guān)于還建房的部分只有簡單數(shù)十字：“還建房按照市規(guī)劃局批復(fù)確定的(H1—H6號地塊)還建方案進(jìn)行建設(shè)，還建質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)按照商品房質(zhì)量管理要求執(zhí)行?！?/span>

相關(guān)律師分析認(rèn)為，這等于什么都沒有明確，意味著哪怕十年后還房子都不違約。

除了協(xié)議書的合同主體外，該合同中一些含義模糊的“霸王條款”也使得村民表示“不敢簽”：“甲方將會根據(jù)乙方的選擇盡量滿足乙方要求，但甲方擁有最終安置權(quán)，乙方同意甲方的最終的安置?！?/span>

“還建房屋應(yīng)該是政府或者開發(fā)商負(fù)責(zé)，什么時候變成村委會了？出了問題找誰負(fù)責(zé)？”吳家灣的被拆遷戶王龍海很氣憤，也很無奈。

“拆遷安置應(yīng)使用由市土地行政主管部門制定的拆遷補償安置協(xié)議示范文本，這份還建協(xié)議書漏洞百出。”律師分析認(rèn)為。

4月3日晚，被拆遷戶代表與尚文公司負(fù)責(zé)人劉良培取得聯(lián)系，他拒絕了村民和開發(fā)商直接簽土地行政部門制定的示范文本合同的要求。

拆遷安置程序被質(zhì)疑明顯倒置，專業(yè)人士建議相關(guān)規(guī)定應(yīng)予調(diào)整

在姚家?guī)X城中村改造過程中，2011年3月28日，村委會實施了《姚家?guī)X村城中村綜合改造集體所有土地房屋拆遷安置與補償方案》，而到了5月中旬武漢國土資源和規(guī)劃局才發(fā)布針對這一項目的《征收土地補償安置方案公告》。

“這明顯不符合規(guī)定，應(yīng)該是政府部門的公告在前，村委會的安置補償方案在后出臺?，F(xiàn)在明顯程序倒置?！币恍┍徊疬w戶認(rèn)為。

對此，武昌區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展工作辦公室書面回復(fù)認(rèn)為，這是習(xí)慣做法，沒有問題。而對于合同是否合法的問題，該辦公室稱，該補償安置協(xié)議符合武漢市城中村改造相關(guān)政策規(guī)定。

對于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌辦公室的答復(fù)意見，很多被拆遷人表示不能接受，并向信訪部門提出復(fù)查申請。

2012年1月22日，武昌區(qū)政府向被拆遷戶提供了復(fù)查意見。該意見認(rèn)為，村委會作為城中村改造的主體，負(fù)責(zé)拆遷安置與土地騰退，摘牌企業(yè)只負(fù)責(zé)建設(shè)。而村委會的拆遷安置方案也是符合武漢市城中村改造政策的。在這個回復(fù)中，沒有提及被拆遷戶反映的合同不合法問題。

據(jù)法律專家介紹，在我國有關(guān)拆遷管理的相關(guān)規(guī)定中，要求征地涉及拆遷農(nóng)民住房的，必須先安置后拆遷；同時，在被拆遷戶還建房屋采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式時，協(xié)議應(yīng)明確安置房屋的地點、面積、安置期限、差價結(jié)算等事項。