在未來的一段時(shí)間里，我們將再次減輕債務(wù)，因?yàn)槲覀儽仨毻瓿梢恍﹤鶆?wù)減免，評級才能上升...在8月24日的中期業(yè)績會上，富力房地產(chǎn)董事長李思廉表示。今年上半年，富力權(quán)益銷售額為510.6億元，同比下降15.21%，僅完成年度目標(biāo)的33.6%。同期，富力的凈負(fù)債率達(dá)到177%。

近期，房企進(jìn)入中報(bào)發(fā)布季。受疫情影響，上半年不少房企的銷售業(yè)績不及預(yù)期，一些企業(yè)出現(xiàn)銷售、利潤雙降。但進(jìn)入二季度以來，市場加速恢復(fù)，疫情的影響逐漸消失。

但與往年相比，房企對待市場的態(tài)度顯得愈加“謙虛謹(jǐn)慎”，這主要源于監(jiān)管層在近期的一番表態(tài)。

8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，強(qiáng)調(diào)實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資市場化、規(guī)則化和透明度，中央銀行、住房建設(shè)部與有關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

在此之前，為了控制住宅企業(yè)利息債務(wù)的增長，監(jiān)督部門制定了新的規(guī)則，設(shè)置了三條紅線進(jìn)行管理。各種跡象表明，以控制杠桿為目的的融資強(qiáng)監(jiān)督正在成為常態(tài)。

這也給剛剛從疫情中恢復(fù)并試圖進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模的住房企業(yè)帶來了新的考驗(yàn)。企業(yè)如何看待融資新規(guī)？下半年又將以何種策略應(yīng)對？許多答案隱藏在中報(bào)和態(tài)度中。

償還率明顯提高。

疫情對房地產(chǎn)業(yè)的影響，集中體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)。

頭部房企中，今年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額2669.5億元，同比下降5.32%；凈利潤約為219.3億元，同比下降5.2%。同期，融創(chuàng)完成合同銷售金額1952.7億元，同比下降8.8%；凈利潤增長約6.5%。保利實(shí)現(xiàn)銷售額2245.4億元，比上年減少11.1%，純利潤略有增加。

相比之下，第二梯隊(duì)部分住宅企業(yè)實(shí)現(xiàn)了業(yè)績增長。例如，中海同銷售額1720.1億元，比上年增長4.2%的龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷售額111.0億元，比上年增長5.2%的世茂完成合同銷售額1104.8億元，比上年增長10%。

在過去的三年里，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了罕見的大牛市，許多住宅企業(yè)實(shí)現(xiàn)了銷售規(guī)模的大幅上升。其中，大中型住宅企業(yè)的復(fù)合增長率一般在30%-50%的水平。

今年以來，疫情一度挫敗了許多住宅企業(yè)的銷售，直到第二季度才逐漸恢復(fù)?；旧弦粋€半月沒有銷售。中海房地產(chǎn)行政總裁張智超表示，這也延遲了供應(yīng)，疫情逐漸控制的6月份，中海集中供應(yīng)和銷售，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)了575億6000萬元的記錄銷售規(guī)模。

但并非所有房企都能穩(wěn)住銷售。在這輪疫情中，無論大型房企還是中小企業(yè)，都有成員難以幸免。

今年上半年，綠地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷售額1330.29億元，比上年減少20.7%，合同銷售面積比上年減少30.7%。同期，北辰置業(yè)的營業(yè)收入為人民幣33.48億元，同比下降60.83%，公司的利潤降幅則達(dá)到八成以上。

值得注意的是，近年來強(qiáng)調(diào)收回的情況下，住宅企業(yè)的收回率一般很好。上半年，碧桂園和綠地的償還率達(dá)到了驚人的95%。這也保證了企業(yè)在銷售額受到影響的情況下，銷售現(xiàn)金流不會過度萎縮。

到7月19日，金茂的回款金額超過1000億元。上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售額1028.7億元(比上年增長31%)的，銷售和償還都突破了千億元。

盡管受疫情影響很大，但自第二季度市場逐漸恢復(fù)以來，住宅企業(yè)的自信也開始恢復(fù)。由于融資政策緊張，許多企業(yè)更相信銷售為王的信條，表示不調(diào)整全年的銷售目標(biāo)。

張智超表示，下半年中海積極抓住供應(yīng)和銷售，作為重點(diǎn)供應(yīng)階段，下半年供應(yīng)占全年的61%。只要下半年不發(fā)生疫情重復(fù)、經(jīng)濟(jì)重大情況，公司就有信心實(shí)現(xiàn)每年4000億港元的目標(biāo)。

僅完成年度目標(biāo)33.6%的富力，也表示銷售目標(biāo)1520億左右不變。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，富力將推出16個新項(xiàng)目和約2300億元的銷售資源。

拿錯就是痛苦

事實(shí)上，住房企業(yè)加強(qiáng)銷售和償還，不僅有保證現(xiàn)金流的考慮，還有降低債務(wù)的目的。

對于新的融資管理政策，住宅企業(yè)在公開解讀中稱之為規(guī)范。這一舉措的主要目的是穩(wěn)定開發(fā)人員的杠桿，控制債務(wù)不會迅速增加，穩(wěn)定房價(jià)。我們認(rèn)為這項(xiàng)措施是規(guī)范行業(yè)行為，迫使行業(yè)進(jìn)入健康狀態(tài)的措施。龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙插話。

在過去的一年多里，許多住宅企業(yè)通過債務(wù)交換完成了新的償還，實(shí)現(xiàn)了債權(quán)率的下降。在半年度報(bào)告中，許多企業(yè)的債權(quán)率低于去年同期。但以“三道紅線”為標(biāo)準(zhǔn)，對融資進(jìn)行“強(qiáng)監(jiān)管”的政策，仍然令企業(yè)意識到一個現(xiàn)實(shí)：要想繼續(xù)通過資金杠桿來實(shí)現(xiàn)發(fā)展，必須首先控制現(xiàn)有的債務(wù)水平。

天風(fēng)證券根據(jù)2019年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，按照“剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為70%”、“凈負(fù)債率為100%”、“貨幣短債比為1”三條標(biāo)準(zhǔn)對銷售額較高的50家房企進(jìn)行了劃分。其中，同時(shí)踩三條紅線的住宅企業(yè)有14家，同時(shí)踩兩條紅線的住宅企業(yè)有10家，踩紅線的住宅企業(yè)有14家，全部不踩線的住宅企業(yè)只有12家。

李思廉說:今后9個月，我們可能在國內(nèi)外處理250億到300億的債務(wù)，中途有一半以上重組的計(jì)劃，其他的用資金和銷售抵消。雅居樂也主張將債權(quán)率控制在70%左右的合理水平。債權(quán)率低的中海和龍湖也強(qiáng)調(diào)繼續(xù)控制債權(quán)規(guī)模。

今年以來，隨著長期機(jī)制試點(diǎn)的推進(jìn)，住宅企業(yè)普遍意識到樓市規(guī)制進(jìn)入常態(tài)化的現(xiàn)實(shí)。如何在保證安全的前提下，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤的適度增長，成為企業(yè)的主要課題。對于迄今為止通過高杠桿實(shí)現(xiàn)快速增長的住宅企業(yè)來說，這個課題特別嚴(yán)峻。

我們我們提到的資產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)，平衡規(guī)模、利潤和債務(wù)三角關(guān)系是非常重要的課題。美的職業(yè)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈在業(yè)績會上表示。從2015年到2018年，美國職業(yè)銷售復(fù)合增長率為73.8%，2019年進(jìn)入千億陣營。規(guī)模發(fā)展完成后，美的職業(yè)生涯將今年的經(jīng)營戰(zhàn)略定位為戰(zhàn)略鞏固年。

其中，美的土地征收戰(zhàn)略變得謹(jǐn)慎，公司依然按照銷售還款的1/3土地征收，但必須盡量避免在高處出手。

這個戰(zhàn)略很難理解。由于嚴(yán)格的融資環(huán)境和激烈的市場競爭，住宅企業(yè)的資金越來越寶貴，前端投資的重要性大幅度提高。

最近，金科股份聯(lián)席社長方明富在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)，由于市場容錯空間大幅縮小，前端投資能力往往成為決定項(xiàng)目成敗的重要因素。以前做得不好，犯的錯誤可以通過市場消化，但現(xiàn)在沒有空間了。

在業(yè)績會上，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)，“我們現(xiàn)在不能亂拿地，下半年會有更好的機(jī)遇，在收購合并或其他產(chǎn)業(yè)方面在鋪排。下半年如果沒有好地、沒有好項(xiàng)目，我們就到明年拿地，因?yàn)槟缅e地是很痛苦的一件事情?！?/span>