我必須參加土地。6月21日剛參加北京土地轉(zhuǎn)讓的大型住宅企業(yè)干部李明(化名)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者說(shuō)。2018年4月，李明所在的企業(yè)面對(duì)是否應(yīng)該取得土地的問(wèn)題時(shí)，完全持有相反的意見(jiàn)。當(dāng)時(shí)，他所在的住宅企業(yè)的純負(fù)債率很高，銷售沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，積極縮小戰(zhàn)線，減少參加土地?cái)z影，集中精力整理現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備。

除北京外，深圳、重慶等地最近土地市場(chǎng)升溫。數(shù)據(jù)顯示，上半年土地市場(chǎng)比去年活躍得多，住宅企業(yè)在比較寬松的貨幣環(huán)境下積極參與土地儲(chǔ)備。暫時(shí)，住宅企業(yè)紛紛回歸土地-建筑-銷售大樓的傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)模式。

土地市場(chǎng)升溫。

6月21日，房企面對(duì)多宗土地的爭(zhēng)奪，李明所在的房企與其他有實(shí)力的房企組成聯(lián)合體。但是，在很多住宅企業(yè)被包圍的情況下，這個(gè)聯(lián)合體的剪刀羽回來(lái)了，一個(gè)也沒(méi)有撿到。

根據(jù)當(dāng)天的土拍結(jié)果，位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的兩塊土地拍攝了近兩年來(lái)罕見(jiàn)的溢價(jià)率。位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)河西區(qū)X92R1地塊R2二類居住用地，土地面積約3.65公頃，建筑規(guī)模約8.03萬(wàn)平方米。最終，雅居樂(lè)房地產(chǎn)以31.8億元競(jìng)爭(zhēng)，溢價(jià)率為41%，成交樓價(jià)為39625元/平方米。鄰鄰的另一塊面積約為3.57公頃，建筑規(guī)模約為7.85萬(wàn)平方米。最終港中旅地產(chǎn)以30.6億元競(jìng)爭(zhēng)，溢價(jià)率為39%，成交樓價(jià)為38956元/平方米。

當(dāng)天參加土拍的住宅企業(yè)可以說(shuō)是陣容豪華。除了獲得目標(biāo)的香港中旅和雅居樂(lè)外，參加陣容包括華潤(rùn)建工聯(lián)合體、中海、電建金隅聯(lián)合體、招商中糧聯(lián)合體、首次金地保利聯(lián)合體、平安金茂聯(lián)合體聯(lián)合體、萬(wàn)科、龍湖、葛洲壩(6.250

李明說(shuō)，目標(biāo)雅居樂(lè)和香港中旅在北京土拍市場(chǎng)不是?？汀＿@次標(biāo)準(zhǔn)顯示了這些企業(yè)對(duì)北京市場(chǎng)的野心，側(cè)面反映了今年土拍市場(chǎng)的激烈程度。廣東系住宅企業(yè)可以感受到擴(kuò)大全國(guó)市場(chǎng)的饑渴。

中原房地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，作為北京土地市場(chǎng)的陌生人港中旅和雅居樂(lè)，北京仍然是全國(guó)住宅企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)。高溢價(jià)率的成交說(shuō)明了住宅企業(yè)取得土地的積極性。

與北京土地市場(chǎng)熱情相似，6月24日，深圳迎來(lái)了瘋狂的土地拍攝日:土地總轉(zhuǎn)讓面積達(dá)到17.03萬(wàn)平方米的80多家住宅企業(yè)參加土地拍攝的保證金達(dá)到1100億元的5個(gè)住宅地達(dá)到最高土地拍攝限價(jià)，成交總額達(dá)到223.84億元。

4月份經(jīng)歷了228億元土地拍攝的武漢，6月轉(zhuǎn)讓了22塊土地，總轉(zhuǎn)讓面積達(dá)到106.99萬(wàn)平方米，合計(jì)價(jià)格達(dá)到184.07億元。

融資環(huán)境比較寬松。

與土拍市場(chǎng)形成對(duì)比，多地樓市庫(kù)存保持攀升。貝殼研究院最新發(fā)布的《2019中國(guó)房地產(chǎn)半年報(bào)》顯示，在其監(jiān)測(cè)的北京、上海、深圳、廣州等29個(gè)重點(diǎn)城市中，7個(gè)城市二手房月末庫(kù)存環(huán)比持續(xù)3個(gè)月增加，13個(gè)城市月末庫(kù)存環(huán)比持續(xù)4個(gè)月增加，7個(gè)城市月末庫(kù)存環(huán)比持續(xù)5個(gè)月增加；庫(kù)存下降的城市僅上海和蘇州。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，樓市仍處于嚴(yán)格的調(diào)控。后續(xù)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)和部分地區(qū)新住宅市場(chǎng)或面臨新庫(kù)存問(wèn)題。

李明則認(rèn)為，現(xiàn)在還沒(méi)到擔(dān)心樓市庫(kù)存水平的時(shí)候。2017年、2018年，許多住宅企業(yè)致力于降低債務(wù)水平，剝離赤字資產(chǎn)。從2019年以來(lái)的情況來(lái)看，住宅企業(yè)的融資形勢(shì)比去年稍微寬松了一點(diǎn)。

國(guó)內(nèi)融資仍然嚴(yán)格，但海外融資狀況總體良好。6月以來(lái)，10多家住宅企業(yè)在海外市場(chǎng)融資，融資金額超過(guò)30億美元。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，住宅企業(yè)融資的海外債務(wù)占23.1%，票面利率平均為8.91%，累計(jì)融資352.14億美元。

李明坦言，他所在的企業(yè)去年主動(dòng)降了杠桿。今年的融資情況更好。土地轉(zhuǎn)讓貸款、開(kāi)發(fā)貸款狀況也比去年好，整體融資利率比去年稍微下降。

這些成為住宅企業(yè)在全國(guó)土地市場(chǎng)四面出擊的基礎(chǔ)。但李明認(rèn)為，現(xiàn)在的土拍市場(chǎng)有形勢(shì)比人強(qiáng)的味道。在購(gòu)買限制、貸款限制、價(jià)格限制等多種控制措施下，許多城市的銷售狀況不佳。但是，住宅企業(yè)面對(duì)新的土地儲(chǔ)備，誰(shuí)也不想成為人后。很多人想去，錯(cuò)過(guò)這個(gè)波浪，幾年后發(fā)現(xiàn)土地儲(chǔ)備中斷，可能會(huì)錯(cuò)過(guò)上升周期。

張大偉認(rèn)為，接下來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)融資，住宅企業(yè)的土地可能會(huì)降溫。最近房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督傾向發(fā)生了變化，緊縮政策再次出現(xiàn)。房企資金寬松后帶來(lái)的地價(jià)上行，房?jī)r(jià)上行再次出現(xiàn)，促使融資監(jiān)管收緊?！?/span>