摘要：全國(guó)性的買房熱風(fēng)刮了三年多，終于在2018年下半年戛然而止。因?yàn)椴粷M房?jī)r(jià)下跌，一些地方老業(yè)主們?cè)覡€了房企的售樓處。

上半年冰火兩重天

2018年5月7日，杭州旭輝寶龍東湖城開(kāi)盤選房。雖然位置遠(yuǎn)在西湖繁華區(qū)以東40公里以外，卻仍然吸引了近3000人報(bào)名，16個(gè)人搶一套房，中簽率只有6％。

一位98歲的老奶奶擠在人群中，她成功通過(guò)搖號(hào)選購(gòu)了一套89平米的新房。

吃透政策發(fā)動(dòng)全家買房的現(xiàn)象并不少見(jiàn)，就像恩愛(ài)夫妻離婚買房一樣。由于限價(jià)政策，一些城市的新房比周邊二手房還要便宜，這種誘惑讓人堅(jiān)信買到就是賺到。

下半年樓市“分水嶺”

房?jī)r(jià)下跌如山倒，想當(dāng)年漲起來(lái)的時(shí)候又像野馬撒歡，調(diào)控政策的韁繩拉都拉不住。

自從2016年9月30日北京發(fā)布這一輪的收緊樓市調(diào)控政策以來(lái)，全國(guó)范圍的樓市調(diào)控就沒(méi)有停過(guò)，在2018年更是達(dá)到頂點(diǎn)。

中國(guó)社科院報(bào)告顯示，2018年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)高達(dá)405次，比2017年同期上漲近80％。幾乎每天都有一項(xiàng)措施出臺(tái)，刷新了歷史紀(jì)錄。

調(diào)控的花樣也越來(lái)越多，從限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售到限離婚、限新落戶、限公司、限未成年，再到租售同權(quán)、購(gòu)租并舉，意圖遏制一切炒房的苗頭。

終于，轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2018年7月的最后一天降臨。

這一天，中央政治局會(huì)議發(fā)出明確的調(diào)控信號(hào)：堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。

敏銳的人立即發(fā)現(xiàn)，新的提法與2017年3月政府工作報(bào)告中提出的“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”相比，少了“過(guò)快”兩個(gè)字。如果說(shuō)“過(guò)快”的表述還有相當(dāng)大的彈性操作空間，那么新的表述就不再留有任何余地，不能漲就是不能漲。只是，意想不到的事情發(fā)生了。

一度堅(jiān)信鋼筋水泥澆筑的磚頭才是應(yīng)對(duì)通脹最好的工具。購(gòu)房者們受不了房?jī)r(jià)下跌，憤怒地把手里的磚頭砸向了開(kāi)發(fā)商。

2018年10月，江西上饒碧桂園的一個(gè)售樓處被砸，原因是開(kāi)發(fā)商降價(jià)，從1萬(wàn)／平米降到7000元／平米，引發(fā)大量老業(yè)主維權(quán)。

有業(yè)主按揭沒(méi)辦下來(lái)就虧掉二三十萬(wàn)，有業(yè)主買了5套房，情緒激動(dòng)。他們高喊著“退房”，到售樓處扔雞蛋，沖撞售樓部大門，與保安發(fā)生肢體沖突。有人維權(quán)過(guò)程中被拖拽十米遠(yuǎn)、甚至被踩傷進(jìn)了醫(yī)院。

開(kāi)發(fā)商艱難過(guò)冬

開(kāi)發(fā)商也不能全怪買房的人翻臉，畢竟人們?nèi)鱿驑鞘械拟n票成就了一大批房企。

這兩年行情大好，大大小小的房企摩拳擦掌，都學(xué)會(huì)了先定一個(gè)小目標(biāo)，大的房企朝著一萬(wàn)億銷售額狂奔，角落里的小房企們也大膽地喊出了一千億的目標(biāo)。

要知道2017年的前三甲碧桂園、萬(wàn)科和恒大，全年銷售額也只有五千多億元。

但一到2018年，問(wèn)題來(lái)了。

隨著樓市調(diào)控的不斷深入和去杠桿的推進(jìn)，房企“融資難”成為共性問(wèn)題，銀行信貸收縮、拿地款融資通道被封、國(guó)內(nèi)發(fā)債暫停、海外發(fā)債和信托融資成本高漲。

比如某地產(chǎn)，今年以來(lái)連續(xù)四次發(fā)債失敗，只得通過(guò)股權(quán)增發(fā)等手段，爭(zhēng)取資金上的喘息空間。

再比如萬(wàn)科，11月份發(fā)債年利率已經(jīng)高達(dá)13．75％，接近過(guò)去的兩倍，可見(jiàn)對(duì)資金的渴望有多么迫切。

專家認(rèn)為，房貸利率下調(diào)的深層次原因并非是調(diào)控放松。從目前房貸利率下調(diào)的時(shí)間點(diǎn)和節(jié)奏來(lái)看，和下半年央行多次定向降準(zhǔn)、釋放市場(chǎng)流動(dòng)性有著直接關(guān)系，未來(lái)利率依然存在一定的下調(diào)空間，尤其是對(duì)首套房貸利率的優(yōu)惠力度還有望繼續(xù)增加。