“這是最好的時代，也是最壞的時代?！钡腋沟倪@句名言，用來形容當(dāng)下的萬科再貼切不過。曾經(jīng)，這家由王石締造的房地產(chǎn)巨頭是行業(yè)內(nèi)無可爭議的“優(yōu)等生”，穩(wěn)健的經(jīng)營風(fēng)格讓其成為市場的標(biāo)桿。然而，在2023年末，這家昔日的標(biāo)桿企業(yè)卻深陷債務(wù)泥潭，在市場寒冬中上演著驚心動魄的求生大戲。

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萬科的債務(wù)困境：觸目驚心的數(shù)字
近期，萬科的債務(wù)危機(jī)引發(fā)了市場的廣泛關(guān)注。一則關(guān)于萬科美元債的消息讓市場為之震驚：2025年6月后到期的多筆美元債收益率飆升至30%-35%，一筆2025年5月到期的美元債價格更是在一天之內(nèi)暴跌6.2%。在債券市場，收益率與風(fēng)險呈正相關(guān)，高收益率反映出市場對萬科違約概率的擔(dān)憂，預(yù)計已高達(dá)三成。

翻開萬科的債務(wù)賬本，數(shù)據(jù)更顯觸目驚心。2025年的境內(nèi)外債務(wù)合計超過360億元，其中境內(nèi)債務(wù)326.4億元，境外債務(wù)32億元。而截至2024年9月底，萬科的短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債約1200億元，而同期貨幣資金僅為797.5億元。這意味著，僅在短期負(fù)債與現(xiàn)金之間，萬科就面臨著高達(dá)400億元的資金缺口。這對于一直以穩(wěn)健著稱的萬科來說，已成為無法忽視的巨大壓力。

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市場的分化態(tài)度：短期信任與長期擔(dān)憂
面對萬科的債務(wù)危機(jī)，市場態(tài)度耐人尋味。一些投資機(jī)構(gòu)選擇拋售萬科2026年到期的債券，同時購買2025年第一季度到期的中期票據(jù)。這種看似矛盾的操作，反映出市場的普遍判斷：短期內(nèi)萬科不會違約，但長期風(fēng)險不容忽視。

這一判斷源于市場對萬科綜合實力的信任，也與政策面的支持密切相關(guān)。2024年12月11日的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，要“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。雖然政策利好在一定程度上提振了信心，但并不能掩蓋萬科面臨的現(xiàn)實困境。

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經(jīng)營業(yè)績惡化：房企轉(zhuǎn)型陣痛
萬科的債務(wù)問題并非孤立現(xiàn)象，而是行業(yè)轉(zhuǎn)型背景下的必然結(jié)果。從經(jīng)營層面看，2024年前三季度萬科的業(yè)績表現(xiàn)不容樂觀：

1）營收為2198.95億元，同比下降24.25%；
2）凈利潤虧損179.43億元，同比暴跌231.73%。
資產(chǎn)減值損失和信用減值損失合計達(dá)74.7億元，暴露出資產(chǎn)價值和公司信用的雙重危機(jī)。這不僅說明房子難賣，也反映了行業(yè)整體轉(zhuǎn)型帶來的陣痛。在“房住不炒”的大背景下，曾經(jīng)支撐萬科高增長的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式已經(jīng)難以為繼，這種模式如今反而成為沉重的包袱。

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外部環(huán)境的多重壓力
除了行業(yè)內(nèi)部的調(diào)整壓力，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化也為萬科帶來了挑戰(zhàn)。全球范圍內(nèi)的通脹壓力導(dǎo)致西方央行貨幣政策收緊，美聯(lián)儲持續(xù)加息直接影響了萬科的美元債表現(xiàn)。利率上升不僅增加了萬科的融資成本，還削弱了其在國際資本市場的吸引力。這也解釋了為何市場對萬科長期債券的態(tài)度更加謹(jǐn)慎。

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自救行動：斷臂求生與戰(zhàn)略調(diào)整
面對危機(jī)，萬科迅速啟動了一系列自救行動，從資產(chǎn)處置到資本運作無所不用其極。

1. 資產(chǎn)處置：斷臂求生
從2023年開始，萬科通過出售核心商業(yè)地產(chǎn)項目回籠資金：

1）出售上海七寶萬科廣場50%股權(quán)；
2）轉(zhuǎn)讓深圳灣超級總部部分資產(chǎn)；
3）處置上海南翔印象城MEGA 48%股權(quán)。
僅2024年上半年，萬科通過出售資產(chǎn)回籠資金93.4億元。這些舉措在短期內(nèi)緩解了現(xiàn)金流壓力，但也帶來了新的隱憂：優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的減少勢必削弱企業(yè)的長期造血能力。就像一個人在危急時刻變賣家產(chǎn)，雖然能解燃眉之急，卻可能影響未來的可持續(xù)發(fā)展。

2. 拆分萬物云：資本運作的突破口
在資產(chǎn)處置之外，萬科還通過資本運作謀求突破。公司拆分并獨立上市了物業(yè)管理子公司“萬物云”。通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入萬物云，萬科一方面提升了整體資產(chǎn)估值，另一方面借助持有萬物云56%股份的優(yōu)勢，保留了長期收益。這種資本運作為萬科的債務(wù)危機(jī)開辟了新的突圍路徑，但能否真正化解困局，還需時間檢驗。

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未來展望：轉(zhuǎn)型突圍的關(guān)鍵策略
在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型和寒冬交織的背景下，萬科要想真正突圍，還需采取更加審慎和多元化的策略。

1. 優(yōu)化商業(yè)模式，探索新盈利點
過去的粗放式發(fā)展模式已不可持續(xù)，萬科需要加速轉(zhuǎn)型，深耕城市更新、租賃住房等新領(lǐng)域。在存量時代，提升經(jīng)營效率、優(yōu)化資源配置顯得尤為重要。

2. 謹(jǐn)慎資產(chǎn)處置，保持長期潛力
雖然當(dāng)前的首要任務(wù)是緩解債務(wù)壓力，但萬科不能過度依賴資產(chǎn)出售。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是企業(yè)的“命脈”，過度削減可能影響長期競爭力。如何在短期資金需求和長期發(fā)展之間找到平衡點，是萬科需要深入思考的問題。

3. 把握政策機(jī)遇，加速庫存去化
近期的政策利好為房地產(chǎn)市場注入了一定活力，萬科應(yīng)充分利用政策紅利，加快去庫存，改善現(xiàn)金流狀況。同時，積極尋求與政策導(dǎo)向一致的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型機(jī)會。

4. 堅持耐心，積蓄力量
房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇需要時間，萬科要在確保生存的基礎(chǔ)上，積蓄力量，等待市場回暖的機(jī)會。歷史經(jīng)驗表明，危機(jī)往往是最好的轉(zhuǎn)型契機(jī)，關(guān)鍵在于能否抓住機(jī)遇。

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結(jié)語：危機(jī)中的機(jī)遇與希望
萬科的發(fā)展歷程中并不缺乏危機(jī)，但每一次都成功突圍。無論是1994年的房地產(chǎn)調(diào)控，還是2008年的金融危機(jī)，萬科都曾經(jīng)歷過至暗時刻，并最終鳳凰涅槃。這一次，也不例外。

當(dāng)前的債務(wù)危機(jī)既是挑戰(zhàn)，也是行業(yè)轉(zhuǎn)型的縮影。在這個充滿不確定性的時代，唯有不斷適應(yīng)變化、勇于創(chuàng)新的企業(yè)，才能在風(fēng)浪中站穩(wěn)腳跟。正如萬科創(chuàng)始人王石所說：“不爭第一，但求唯一?！睂τ谌f科來說，找到屬于自己的獨特發(fā)展路徑，才是突圍的關(guān)鍵。雖然前路艱難，但只要方向正確，堅持前行，萬科必能在轉(zhuǎn)型中迎來新的曙光。