天津法院太任性

——“以炒房為目的的購房合同不成立”判決之反思

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? ?近日，一則關于天津法院首次判決以炒房為目的的購房合同無效（也有報道稱是“合同不成立”）的新聞在網(wǎng)上蔓延開來，引起了社會廣泛關注。正所謂外行看熱鬧，內(nèi)行看門道。這個判決之所以能成為熱點，從社會普通大眾的角度來講，戳中了炒房這個社會痛點；而以法律職業(yè)群體的視角觀察，則是因為該判決在法律適用、價值判斷和選擇上，令人震驚，值得商榷與反思。

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一、案情簡介過簡，事實真假難辨

? ?【案情回放】據(jù)網(wǎng)絡報道稱，房產(chǎn)中介人員尤某利用其行業(yè)信息優(yōu)勢與吳某簽訂房屋買賣居間合同（報道稱“居間合同”，但根據(jù)新聞報道對于合同內(nèi)容具體描述，我們認為似乎并非如此），并約定同意買方在辦理該房屋手續(xù)時過戶給第三方。賣方在得知買方尤某系從事炒房人員后，明確要求解除合同。買方因此訴至法院，要求繼續(xù)履行合同并賠償損失。天津法院圍繞合同締約履行過程，約定過戶第三方的目的等方面進行了審理，認為原告尤某利用其掌握的房源信息及熟悉房屋交易流程的優(yōu)勢，簽訂合同先占房屋的購買機會（且認為此類案件中都是），同時另尋買主，將房屋轉售他人從中牟利。其并非真的要購買該房屋，其簽訂買賣合同并非真實的意思表示，故該買賣合同不成立。此外，炒房人的行為會使得買賣雙方互不了解，影響雙方的締約選擇權，且房屋交易的環(huán)節(jié)增多而增加雙方的交易成本和違約風險，已經(jīng)影響了買賣雙方當事人的合法權益，有違誠實信用原則，干擾了正常的市場交易秩序。該法院領導還表示當賣房人拒絕履行合同時就會被以違約為由起訴，并索要高額違約金。據(jù)悉，該法院最近對17件房屋買賣合同糾紛案件認定為‘名為買房，實為炒房’的行為，依法認定合同不成立，駁回索賠的訴訟請求?！?/span>

? ?鑒于目前判決書并未公開，有關雙方訴求、舉證、法庭調(diào)查、辯論及法院論理過程等更為關鍵細致的信息都存在缺位，且該案僅為一審，因此對該案的認定和判決本身進行具體的是非評價可能既不恰當也不客觀，并將有失公允和嚴謹。故本文只能在部分事實假定情況下，在對合同成立及效力進行分析基礎上著重反思法院在本案中的法律適用、裁判尺度及價值導向。

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二、認定合同不成立還是無效，都應當有事實依據(jù)和法律根據(jù)

? ?民事審判的過程是典型的三段論演繹推理實踐運用的過程，本判決中法官似乎并未遵循“本院查明、本院認為、本院根據(jù)”的既定“套路”出牌，而是把重心放在了“本院認為”。特別是涉及合同不成立（之前有報道稱是“無效”）的認定引起了軒然大波，究其原因，無論法院將“以炒房為目的的購房合同”認定為“不成立”還是“無效”，都將同樣面臨著于法無據(jù)的尷尬境地。

? ?我們先看看合同成立問題?！逗贤ā返诙?/span>“合同的訂立”相關條款規(guī)定，合同成立需要具備以下要件：其一，合同主體適格。從民事行為角度講，當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。其二，意思表示達成一致。傳統(tǒng)民法理論把“意思表示”分開，“意思”是指內(nèi)心意思，“表示”是指外在表示。意思表示是行為人把進行某一民事法律行為的內(nèi)心意思，以一定的方式表達于于外部。而且從行為過程來講，意思表示包括內(nèi)心意思和表示行為兩階段。合同的成立，不僅雙方當事人要有對立的兩個內(nèi)心意思，而且雙方的外在表示須一致，即雙方達成一個“合意”。當事人作出締約的意思表示，同時經(jīng)過要約階段和承諾階段方能達成合意。即雙方就合同的主要條款達成合意，這也是合同成立的標志。其三，合同成立要具備要約和承諾階段。所謂要約和承諾說白了就是合同磋商的過程，由要約人先向特定民事主體發(fā)出訂立合約的意思表示，經(jīng)由對方同意并作出承諾的意思表示，至此合同雙方意思表示達成一致，合同方始成立。同時，《合同法》司法解釋二第1條規(guī)定：“當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數(shù)量的，一般應當認定合同成立。但法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外?！睋Q言之，具備了合同的主要條款，一般應當認定合同已經(jīng)成立。

? ?我們再來談談合同無效。就本案而言，賣方之所以簽訂合同，是基于自身訴求的滿足與實現(xiàn)，賣方對交易價格這一主要的合同內(nèi)容是認可的，對于其他相關條款也予以接受，包括將來在辦理產(chǎn)權過戶時登記到買方指定的第三方名下。賣方在簽訂合同時并不明知買方為房產(chǎn)中介人員，買方在訂立合同之時也不會刻意主動披露自己的實際身份，并充分闡明為何要在過戶登記時選擇其他第三方。雙方在達成合意的過程中主要關注的還是房屋成交價款及合同履行的相關條件。因此，在合同訂立的過程中，雙方對于合同條款均是自主自愿的真實意思表示，并且達成了合意。既然如此，合同自雙方簽訂之時就已成立并對雙方產(chǎn)生法律約束力。即便買方的身份是房產(chǎn)中介人員，其簽訂合同的目的是為了轉賣牟利，且在一份買賣合同中就實現(xiàn)了轉賣的效果，但也無可否認其按約定合同條件履行合同的真實意愿。法院認定買方是以炒房為目的，是利用信息相對優(yōu)勢地位以轉售他人為目的簽訂房屋買賣合同，并非買方真實的意思表示，依據(jù)何在？如依照法院之認定，買方的真實意思表示又是什么呢？難道我們應當順之而理解為買方的真實意思表示是轉賣牟利，而表面虛假的意思表示是與賣方達成的合同條款；正是因為買方意思表示不真實，所以合同不成立，也因為賣方之前并不知道買方的真實身份因此對于合同條款的意思表示不真實，所以合同不成立？因此，只有買來自用的才是真實的意思表示，其他目的或用以的購買行為均非真實意思表示。如此邏輯，顯然讓人啼笑皆非。在房屋買賣交易中，作為買受人并無義務向?qū)Ψ礁嬷滟徺I房屋之后的真實目的是自己占有使用亦或是作為投資轉手交易。我們認為，在買賣合同中，作為買受人只要就買房的意思表示真實即可，至于交易后是自用、投資或轉賣，基于合同的相對性，已經(jīng)是另一個法律關系規(guī)制的問題，與前一買賣合同無涉。

? ?那么該買賣合同是否又無效呢？雖然后續(xù)報道聲稱法院判決合同不成立而非無效，看似部分擺脫了標題黨的嫌疑，其實于法無據(jù)。合同經(jīng)買賣雙方達成一致，只要不違反合同法第52條的相關規(guī)定以及違反有關法律法規(guī)強制性禁止性規(guī)定就應認定為有效。合同法第52規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！弊屑毞治?，逐一對比，涉案房屋買賣卻并不存在上述情形。法院雖然上升到了誠信原則的引用，但卻并未列明因何無效以及援引的具體法律根據(jù)。相反，在各地抑制房價過快上漲、頒布各類限購政策之際，法院如此認定卻有一種迎合調(diào)控政策之嫌，而在裁判上干預意思自治的尺度上超越了司法裁量權的邊界，在價值保護上選擇失當，可謂顧此失彼。

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三、不止于個案：司法干預意思自治的尺度和價值保護的選擇

? ?合同法的立法目的很重要的一點在于尊重交易主體的合意及維護已經(jīng)成立的合同，穩(wěn)定交易秩序，促進經(jīng)濟發(fā)展。因此，當訴訟作為爭議解決的終極途徑，司法機關在行使司法審判權時對于意思自治干預介入的把握就應當更加嚴謹和慎重。我們認為，如果雙方當事人之間不存在合同法第五十二條所述之足以導致合同無效的情形之外，法院并無自創(chuàng)標準來否決合同雙方的合意的權力。

? ?我國并不存在判例法，因此法院進行審理和判決應嚴格以法律為準繩。當涉及到的問題并無直接和明確的法律條文可以適用，可以參照適用或援引其他法律法規(guī)類似的規(guī)定；當其他法律法規(guī)也無相應類似的具體規(guī)定時，應結合市場交易中通常的習慣或約定俗成的方式進行判定；如果以上情形均無法考量或變通適用，才可能則依照民法中誠實信用、公平、權利濫用之禁止等基本原則作為裁判依據(jù)。前述裁判規(guī)則的適用是具有層次和先后順序的，在法院的審理和裁判中現(xiàn)行法律規(guī)則是第一位的根據(jù)，只有在法院無法依照現(xiàn)行的法律明文規(guī)定進行裁判時，才能依次尋求其后的裁判規(guī)則作為替代。在有明確的法律條文援引時，法官的意志會相應的受到束縛，而在法律沒有明文規(guī)定的情況下，此時糾紛的解決，司法判決的更加依賴于法官的意志和內(nèi)心確信，即法官此時是依照民法的基本原則、公認的道德、習慣等進行裁判，在審判中更多注入自己對于法律的理解，糅合自己的意志。恰時，法院在司法裁判中，如何拿捏好干預意思自治的尺度；對所保護價值的如何進行選擇并兼顧利益平衡就是一個需要慎重把握和抉擇的命題。一如崔建遠教授所說，除了慎之又慎，以及遵從內(nèi)心最大的善意，我們什么都不能貿(mào)然去做。至少，法院不能以“減少房屋交易環(huán)節(jié)和成本，抑制房價炒房”這類所謂的“利益”而強行干預和公然踐踏意思自治。

? ?本案之所以引起廣泛關注，另一個值得關注的點是法院在價值保護和干預意思自治尺度上的隨意性將會產(chǎn)生錯誤的判決，從而嚴重傷害法律的威嚴，喪失法律的指引性和司法判決的預見性。認定合同無效的權利在法院，這是一項非常重大的權力，對于合同各方而言，卻更希望法院承擔是一種義務和責任。一言以蔽之，在市場交易中，法院在法律框架內(nèi)應充分尊重意思自治，對干預持保守和謙抑態(tài)度；并且應堅守中立、居中裁判的高地，對于合法利益的維護和價值保護的選擇應特別慎重，且應經(jīng)過科學嚴謹?shù)膬r值評估后進行。此外，司法裁判應標明己身的獨立地位而應謹慎地與政府的宏觀調(diào)控政策保持理性的距離。

? ?天津法院的判決，似乎是在以“人民的名義”，握著“人民的錘子”作有利于引導市場走向的判決，但這份飽含法官個人抑制房價偏執(zhí)的判決有違普通大眾經(jīng)驗認知和合理性預期，其實在降低法律的可預見性價值，損害司法裁判的權威，進而危害和影響人們對于法律的遵從和維護。

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