城市更新項目拆遷補償標準制定的依據

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? ?就拆除重建類城市更新項目而言，制定拆遷補償標準是非常重要的環(huán)節(jié)。上一篇我們談到了制定拆遷補償標準的原則，即應當遵循公平、合理、科學的原則。本篇我們繼續(xù)探討以何為據來制定拆遷補償標準，這和影響拆遷補償標準制定的因素并非同一命題和視角。既然是制定依據，我們關注的是法律法規(guī)及政策層面可以作為實質指導的依據，參考既有規(guī)定或業(yè)已成型并已經廣泛運用的實踐做法。

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一、法律法規(guī)及相關規(guī)定

? ?1.行政法規(guī)

? ?《國有土地上房屋征收與補償條例》

? ?2.廣東省地方性政策規(guī)定

? ?《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發(fā)展的指導意見》

? ?3.深圳市地方規(guī)章

（1）《深圳市城市更新辦法》

（2）《深圳市城市更新辦法實施細則》

（3）《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》

（4）《深圳市房屋征收補償規(guī)則》

? ?城市更新本質上是一種以市場為主導的拆除改造更新存量房地產的模式，拆遷補償亦更多體現為拆遷人與被拆遷人在法律規(guī)定框架范圍內自由協商、意思自治的過程。無論是行政法規(guī)，還是地方性法規(guī)政策性規(guī)定、地方政府規(guī)章；對于城市更新項目拆遷補償均沒有明確的條文規(guī)則涉及；更無強制性規(guī)范要求。但并不妨礙《國有土地上房屋征收與補償條例》關于征收補償相關內容；廣東省、深圳市關于“三舊改造”、城市更新拆遷補償相關內容成為城市更新項目拆遷補償標準實質指導依據。特別是《深圳市房屋征收補償規(guī)則》中關于產權調換、貨幣補償、搬遷費、過渡期安置補償費、二次裝修、停產停業(yè)、裝飾裝修損失等拆遷補償內容不啻城市更新拆遷補償標準制定、拆遷補償標準相對統一化的重要指引。

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二、政府征收拆遷補償標準

? ?政府征收拆遷補償標準是國家或者地方政府法定的征收拆遷補償標準。政府征收拆遷補償標準來源于行政法規(guī)、地方性法規(guī)政策規(guī)定中關于征收補償相關規(guī)定；并在具體房屋征收補償項目中具化為可執(zhí)行、可適用的具體標準。政府征收拆遷補償標準因其權威性和統一性，是城市更新項目拆遷補償標準重要的參考依據。

? ?《國有土地上房屋征收與補償條例》以行政法規(guī)的形式確立了政府征收補償框架性內容和要求：在補償標準方面要求給予被征收人征收房價本體價值（被征收人可以選擇貨幣補償或房屋產權調換）、搬遷補償、臨時安置補償、停產停業(yè)損失、搬遷獎勵、搬遷補助等項目；并要求提前制定征收補償方案進行論證和公布征求意見。

? ?如果說《國有土地上房屋征收與補償條例》僅在補償方式、補償標準為城市更新拆遷標準制定劃定了相應框架；那么《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》則在總結深圳市拆遷補償實踐基礎上，提供了關于城市更新拆遷補償標準全面詳實的可參考內容。該實施辦法在補償方式上提供了住宅房屋補償采取貨幣補償、產權調換以及貨幣補償和產權調換相結合的多元化補償方式。在補償對象上，則根據實際補償客體的不同，針對市場商品房和非市場商品房；規(guī)定了不同的補償方式、補償標準；前者一般按照套內面積等面積進行產權調換，后者則允許在產權調換時轉換為商品房性質進行補償，但應繳納相應地價。針對構筑物、附著物；該實施辦法則規(guī)定實行貨幣補償。對于非經營性房屋或者工業(yè)用途房屋，要求證明已依法取得營業(yè)執(zhí)照才按照原合法用途予以補償。

? ?在貨幣補償方面主要涉及被拆遷權利主體因拆遷造成的損失按照一定標準進行補償，予以補償的項目包括搬遷費、過渡期安置費、停產停業(yè)損失補償、擅改經營性用途補償等。

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三、棚戶區(qū)改造拆遷補償標準

? ?深圳市棚戶區(qū)改造對象主要是舊住宅小區(qū)，與城市更新項目在實施模式、政策規(guī)定上有不少相似之處；甚至在改造對象亦存在部分交叉重合。因此棚戶區(qū)改造的拆遷補償標準亦可作為城市更新項目拆遷補償標準制定的重要參照依據。棚戶區(qū)改造是政府主導的舊住宅區(qū)拆除重建，從誕生之初就具備公益性特質，其拆遷補償標準也就更多地側重公平及各方利益平衡。恰好可以作為以市場主導的城市更新項目拆遷補償標準作為居中參照依據。因是政府主導的具備公益性拆除重建項目，棚戶區(qū)改造拆遷補償標準相對統一，在一定地理區(qū)域內的不同項目基本上不存在個體差異。城市更新與棚戶區(qū)改造在不同維度和程度上的相似甚至重合，后者拆遷補償標準相關內容可以為前者制定拆遷補償標準提供了一整套可參照的范本。

? ?以羅湖區(qū)出臺的《深圳市羅湖區(qū)棚戶區(qū)改造實施辦法（試行）》為例，全區(qū)執(zhí)行統一的搬遷安置補償指導標準；其補償方式、補償項目及標準均可作為城市更新項目拆遷補償標準制定的參照：

? ?1.在物業(yè)補償方面采取貨幣補償、產權調換以及兩者結合多元化補償方式。產權調換標準為套內建筑面積1:1或不超過建筑面積1:1.2；可獎勵被拆遷人每套住房增購不超過10平方米的建筑面積。

? ?2.在貨幣補償標準上則按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》的規(guī)定確定，一般包括室內裝飾裝修補償、搬遷費、臨時安置費、停產停業(yè)損失補償、擅自改變經營性用途補償、清租補償，獎勵費等。各項補償項目/費用具體標準為：

（1）搬遷費區(qū)分住宅房屋（含宿舍、公寓、工業(yè)配套宿舍）、廠房、辦公等不同區(qū)域的建筑物進行補償；其中住宅補償標準為40元/㎡；商業(yè)為60元/㎡。（2）過渡安置期補償費區(qū)間一般按市場同類房屋市場每月租金標準計算；支付期限自搬遷之日至產權調換房屋交付使用之日，另加3個月裝修期臨時安置費。（3）因征收引起的停產、停業(yè)的補償費，則視相應房屋是否能夠提供3個月以上期間房屋租賃備案進行補償，如能提供，按市場租金給予6個月的一次性租賃經營損失補償。無登記、備案憑證的房屋租賃合同的出租住宅房屋，不給予租賃經營損失補償。（4）對于合法經營性房屋引起停產、停業(yè)的，則根據被征收房屋的區(qū)位和使用性質，能依據完稅證明提供利潤標準與否，給予6個月稅后利潤補償；或者按上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額計算或者按同類房屋市場租金。（5）對于加油站、碼頭、礦山、采石場等特許經營項目的房屋及構筑物、其他附著物等引起停產、停業(yè)的，停產停業(yè)補償費以經營期內稅后平均利潤或者行業(yè)平均稅后利潤為標準，一般補償最長不超過36個月。（6）對于擅自改為經營性用途的適當補償：征收產權性質為非經營性用途或者工業(yè)用途房屋，未經規(guī)劃國土部門批準擅自改為經營性用途，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照的，除按照原用途予以補償外的適當補償標準：能提供與征收決定發(fā)布日期間隔3年以上的工商營業(yè)執(zhí)照的，則予以補償，并根據專門的計算公式計算補償金額。

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四、其他城市更新項目補償標準

? ?在城市更新項目多年以來的開發(fā)實踐中，關于拆遷補償的標準無論是補償方式還是補償項目實際上已經趨向相對統一和透明。因而其他城市更新項目特別是類似項目的拆遷補償標準就內在地成為了本項目拆遷補償標準可以比照的現實依據。通過梳理總結不同類型諸多城市更新項目拆遷補償標準內容，我們形成了以下具體城市更新項目拆遷補償標準制定上可參引的邏輯框架和可比照的具體內容：

? ?1.物業(yè)補償方面，在補償方式上一般都包含貨幣補償、產權調換以及兩者結合等多元化補償方式，由權利主體自愿選擇。針對住宅補償，套內面積拆配比通常亦不超過1:1.2。

? ?2.貨幣補償方面，基于不同形式的補償或者補助、獎勵費用性質的差異，可劃分為補償項目、損失補助項目以及獎勵補償項目幾大類：

? ?（1）在補償項目上，基本的補償項目一般均包括搬遷補助費、過渡安置期補償費，計算基數一般是按市場同類房屋市場每月租金標準計算，并逐年遞增。（2）損失補助項目方面，經營損失費一般參照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》規(guī)定內容，在雙方協商的基礎上給予一次性租金補償；裝飾裝修補償通常根據房屋的使用年限和裝修的市場價格通過協商或評估確定每平方米的補償標準。清租補償一般根據不同情況具體商議確定，通常視被拆遷房屋租賃合同剩余租期，結合市場同類房屋租金或者該房屋同期租金在協商基礎上進行補償。（3）獎勵費補助項目方面主要包括簽約獎勵、搬遷獎勵費；獎勵方式可給予一定的簽約搬遷現金獎勵，也可以贈送車位使用權、減免物業(yè)管理費等方式給予業(yè)主獎勵；或者對超面積購房的業(yè)主進行購房優(yōu)惠權益。

? ?制定公平、合理、科學的城市更新項目拆遷標準，是動態(tài)化參考論證和具體化分析適用的過程。在拆遷補償標準動態(tài)化建構及制定過程中，相應政策法律規(guī)定是法律依據尺度；政府征收拆遷補償標準是參考依據的起點；棚戶區(qū)拆遷改造標準和其他城市更新項目拆遷補償標準是可供參照、比照的藍本。在拆遷補償標準具體化分析適用過程中，針對不同類型的依據需要把握遵從或者參照適用的界點；立足項目本體特點，評估政策法規(guī)因素、地域性因素、經濟發(fā)展水平因素、區(qū)域內整體市場補償水平因素等在不同維度上產生的影響，把握相應各項細化標準尺度。拆遷人可先行建構拆遷補償標準制定的思路和框架，再參照棚戶區(qū)改造項目、比照不同及相類似城市更新項目拆遷補償標準內容，繼而進行科學合理論證、全面深入評估測算，針對具體項目定制拆遷補償標準。

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五、深圳城市更新項目拆遷補償標準應當規(guī)范統一

? ?政府征收有法定的標準，棚戶區(qū)改造有趨同的標準，只有城市更新項目的拆遷補償標準五花八門。對深圳城市更新項目的拆遷補償標準進行規(guī)范和統一，是一個老生常談的問題，也是廣大從事城市更新項目投資主體的共同呼聲。拆補標準的趨同是趨勢，更是城市更新的內在需求：其一，項目投資獲取一定的投資回報決定了拆遷補償標準不可能無限制拔高，而是在精準測算的合理范圍內；其二，被拆遷對象對拆遷補償本就存在較高的心理預期，惡性競爭不斷攀升補償標準只能讓項目處于停滯狀態(tài)而無法實質有效推進或最終導致項目落空；其三，城市更新承載著政府利益和社會公共利益訴求，拆遷補償的久拖不決會產生社會安定等一系列問題，并將導致預期公共利益無法實現。其四，城市更新所帶來的土地釋放和再次利用是深圳可持續(xù)發(fā)展的強勁驅動之一，拆補標準的統一和規(guī)范會讓規(guī)則更清晰、利益更衡平、方向更明確、引導更合理，從而在一定程度上緩解拆遷難的困局，對城市更新的快速推動產生直接的積極促進。

? ?2016年深圳成立了城市更新開發(fā)企業(yè)協會，協會在服務好廣大會員企業(yè)的同時也一直致力于深圳城市更新的推動和發(fā)展，制定具有可參鑒及實操性的標準亦是首當其沖的課題。以規(guī)則為界限，以市場為導向，以項目推進為核心，以項目實現為目標，協會可以在廣泛進行項目大數據匯集、市場調研、企業(yè)反饋的基礎上嘗試制定標準，并與政府主管部門展開對話和交流，最終形成市場接受、政府認可、企業(yè)滿意的拆遷補償標準。