《城市更新搬遷補(bǔ)償法律實(shí)務(wù)》連載｜第二篇 第二章--城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的變遷（上）

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? ?據(jù)《2021年城市更新白皮書(shū)》統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至2020年12月31日，在深圳地區(qū)列入城市更新單元計(jì)劃公告項(xiàng)目共929個(gè)；進(jìn)行了城市更新單元規(guī)劃批復(fù)及公告項(xiàng)目共544個(gè)。截至2020年6月底，廣州全市已批舊村改造項(xiàng)目57個(gè)，項(xiàng)目占地面積24.9平方公里。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2018年?yáng)|莞城市更新改革政策推行以來(lái)，2018年至2020年，東莞市共發(fā)布前期服務(wù)商招引/采購(gòu)結(jié)果公示262個(gè)。[1]? 城市更新在廣東開(kāi)展得如火如荼，佛山、中山、江門(mén)、惠州等地城市更新也在穩(wěn)步推進(jìn)。2021年8月10日，中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱“通知征求意見(jiàn)稿”）向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。強(qiáng)調(diào)城市更新上升為國(guó)家戰(zhàn)略，但絕非簡(jiǎn)單的拆舊建新，也不是單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而應(yīng)為城市轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展賦能。隨著城市更新成為國(guó)家戰(zhàn)略，城市更新將會(huì)在全國(guó)不同地區(qū)鋪開(kāi)，為城市的可持續(xù)發(fā)展及國(guó)家建設(shè)賦能。由此可見(jiàn)，城市更新已經(jīng)從試點(diǎn)、局部開(kāi)展到全國(guó)鋪開(kāi)，城市更新已經(jīng)從摸索階段開(kāi)始逐步走向規(guī)范、成熟和完善的階段。而這種完善和成熟，同樣體現(xiàn)在搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的演變上。

? ?城市更新項(xiàng)目其實(shí)有著較強(qiáng)的地域性和階段性，在搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上體現(xiàn)得尤為明顯。不同地區(qū)的城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在差異，同一地區(qū)的城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在不同時(shí)期不同階段，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的具體內(nèi)容也存在著區(qū)別。換言之，城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不僅僅存在著簡(jiǎn)單的地域差異和時(shí)域差異，而且會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境、政策法規(guī)、項(xiàng)目具體情況等而產(chǎn)生變化。對(duì)城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)具體構(gòu)成的析解，是討論城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)變遷的前提。因此我們先闡述城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的一般構(gòu)成，繼而討論其變遷演化的相關(guān)問(wèn)題，這也是我們撰寫(xiě)本章內(nèi)容的邏輯順序。?

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一、城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的一般構(gòu)成

? ?解析城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基本內(nèi)容，可大致將其劃分為兩大部分：物業(yè)補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償。物業(yè)補(bǔ)償又稱物業(yè)產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償，是對(duì)被搬遷權(quán)利人擁有所有權(quán)或者其他物權(quán)權(quán)利的永久性建筑物及相應(yīng)土地使用權(quán)（部分項(xiàng)目存在對(duì)于構(gòu)筑物、臨時(shí)性建筑物也進(jìn)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償?shù)那樾危┌凑找欢ǖ牟鹳r比進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換，給予回遷新的補(bǔ)償物業(yè)。貨幣補(bǔ)償也稱物業(yè)拆建受損權(quán)益貨幣補(bǔ)償，一般是對(duì)被搬遷權(quán)利人（含物業(yè)權(quán)利人、租賃權(quán)利人等主體）因?yàn)槌鞘懈马?xiàng)目拆除重建產(chǎn)生的受損權(quán)益按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。該種補(bǔ)償一般是以貨幣金錢(qián)進(jìn)行補(bǔ)償，與物業(yè)產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容和方式截然不同。物業(yè)拆建受損權(quán)益貨幣補(bǔ)償一般包含裝飾裝修補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償、臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)用、搬遷費(fèi)用、構(gòu)筑物/臨時(shí)建筑物補(bǔ)償費(fèi)、簽約獎(jiǎng)勵(lì)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等具體細(xì)項(xiàng)。下面，我們具體展開(kāi)來(lái)說(shuō)。

（一）被搬遷物業(yè)產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償：

? ?物業(yè)產(chǎn)權(quán)置換一般是綜合被搬遷物業(yè)的土地使用權(quán)來(lái)源、權(quán)屬性質(zhì)、建造情況、面積等相關(guān)情況按照一定的比例置換新的回遷物業(yè)。一般而言，對(duì)于土地使用權(quán)獲得來(lái)源合法、報(bào)建及竣工手續(xù)齊全、進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記、容積率低的被搬遷物業(yè)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)置換的比例會(huì)高一些；反之物業(yè)產(chǎn)權(quán)置換的比例則會(huì)低一些。不同地區(qū)城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中物業(yè)產(chǎn)權(quán)置換標(biāo)準(zhǔn)通常會(huì)存在一定的差異。例如在深圳地區(qū)的城市更新項(xiàng)目中，當(dāng)前對(duì)于具有合法產(chǎn)權(quán)的被搬遷物業(yè)一般是按照建筑面積1：1.2或套內(nèi)1：1的比例進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換。在廣州地區(qū)的不少城市更新項(xiàng)目，特別是在城中村改造的項(xiàng)目中，通常以樓層進(jìn)行區(qū)分。對(duì)于四層以下物業(yè)部分按現(xiàn)狀或者房地產(chǎn)證證載面積進(jìn)行以拆一補(bǔ)一的比例進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換，四層以上的物業(yè)部分則進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。東莞地區(qū)的城市更新，亦區(qū)分物業(yè)樓層按不同的系數(shù)進(jìn)行物業(yè)補(bǔ)償。

上海市人大常委會(huì)2021年8月10日發(fā)布的《上海市城市更新條例（草案）》（征求意見(jiàn)稿）第三十一條為城市更新中的協(xié)議置換，并規(guī)定舊住房更新過(guò)程中，因房屋功能提升等確需搬遷部分業(yè)主的，項(xiàng)目建設(shè)單位可以根據(jù)更新方案確定置換對(duì)象，予以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者貨幣補(bǔ)償，并簽訂置換協(xié)議，以實(shí)現(xiàn)建筑優(yōu)化利用。產(chǎn)生爭(zhēng)議的，依法通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、訴訟等方式予以解決。在草案中并沒(méi)有給出具體的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，而是留給市場(chǎng)主體之間協(xié)商確定，這也與上海市城市更新的實(shí)踐一脈相承。但核心沒(méi)有變化，即尊重項(xiàng)目主體與搬遷補(bǔ)償對(duì)象的意思自治和合意。

（二）物業(yè)拆建受損權(quán)益貨幣補(bǔ)償：

? ?除重建類城市更新項(xiàng)目需要對(duì)被搬遷物業(yè)權(quán)利人的建筑物進(jìn)行拆除，因此需要對(duì)被搬遷物業(yè)權(quán)利人因城市更新活動(dòng)產(chǎn)生的受損權(quán)益作出的平等、公平的補(bǔ)償。該補(bǔ)償其中一部分是對(duì)被拆除的建筑物進(jìn)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)置換的補(bǔ)償，因?yàn)樾碌难a(bǔ)償物業(yè)拆除重建的期間比較長(zhǎng)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償并不足以彌補(bǔ)被搬遷物業(yè)權(quán)利人因此遭受的所有損失。因此，對(duì)于被搬遷物業(yè)權(quán)利人在拆除重建期間遭受的其他各項(xiàng)實(shí)際損失或可預(yù)期收益，可以進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。一般而言，被搬遷物業(yè)權(quán)利人因城市更新活動(dòng)各項(xiàng)權(quán)益受損獲得的貨幣補(bǔ)償包括裝飾裝修補(bǔ)償、過(guò)渡期租金補(bǔ)償、臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)用、搬遷費(fèi)用、構(gòu)筑物/臨時(shí)建筑物補(bǔ)償費(fèi)、簽約獎(jiǎng)勵(lì)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等具體內(nèi)容。

? ?裝飾裝修補(bǔ)償一般是指依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于被搬遷物業(yè)的已經(jīng)存在的裝飾裝修（含添附）的價(jià)值按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。裝飾裝修補(bǔ)償通常有三種做法：一種是拆遷人和被搬遷人雙方協(xié)商一致達(dá)成的標(biāo)準(zhǔn)；一種是雙方同意由一方或雙方共同聘請(qǐng)專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被搬遷物業(yè)裝修裝修物的殘值進(jìn)行評(píng)估，從而確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；還有一種是根據(jù)裝飾裝修的折舊情況采用按照一般市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。例如在深圳的城市更新項(xiàng)目中，針對(duì)不同的物業(yè)類型和用途，裝修補(bǔ)償物的補(bǔ)償一般在人民幣800元/㎡-1500元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間。

? ?構(gòu)筑物/臨時(shí)建筑物補(bǔ)償，是指被搬遷建筑物物業(yè)范圍內(nèi)存在構(gòu)筑物或者臨時(shí)建筑物情形時(shí)，對(duì)于這類非永久性建筑物因?yàn)槌鞘懈禄顒?dòng)被拆除造成的損失進(jìn)行補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)一般是參照建造成本或重置成本。

過(guò)渡期租金補(bǔ)償，一般是在參照被搬遷物業(yè)所在區(qū)域政府指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上或參考市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

臨時(shí)安置補(bǔ)償，是針對(duì)被搬遷對(duì)象確保正常運(yùn)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性給予的安置補(bǔ)償，在實(shí)踐中可能包含經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所變更、臨時(shí)停產(chǎn)停業(yè)或歇業(yè)、員工遣散安置等相關(guān)內(nèi)容。

? ?搬遷費(fèi)，是針對(duì)被搬遷對(duì)象進(jìn)行遷移給予的專項(xiàng)補(bǔ)償。需要說(shuō)明的是，搬遷費(fèi)視具體情況存在較大差別，尤其是涉及大量機(jī)器設(shè)備甚至精密儀器的搬遷，或需要進(jìn)行專業(yè)搬遷的情形。

? ?簽約獎(jiǎng)勵(lì)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)則是為了鼓勵(lì)被搬遷物業(yè)權(quán)利人盡快簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議，以及盡快向項(xiàng)目拆遷人移交房屋。因此，對(duì)于在不同時(shí)間期限簽訂、移交被搬遷物業(yè)的權(quán)利人給予不同標(biāo)準(zhǔn)的獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)的內(nèi)容包括貨幣、物業(yè)管理費(fèi)、停車管理費(fèi)優(yōu)惠等。

? ?下面，我們給出深圳、廣州、東莞三地城市更新項(xiàng)目的補(bǔ)償示例，讓大家有更為直觀的了解。

（三）城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成示例：

①深圳某城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

②廣州某城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

③東莞某城市更新項(xiàng)目搬遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

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二、引發(fā)城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)變遷的原因

（一）城市更新從粗放趨于成熟：

? ?相較于發(fā)達(dá)國(guó)家或者地區(qū)，內(nèi)地城市更新發(fā)展最早的深圳，迄今方才走過(guò)十幾個(gè)年頭；其他發(fā)展更晚的地區(qū)，不少是最近才開(kāi)始起步。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)決定上層制度，在城市更新發(fā)展過(guò)程中搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的變遷亦是如此。城市更新的發(fā)展并非簡(jiǎn)單的項(xiàng)目數(shù)量的累加，而是裂變式的。這種裂變式發(fā)展在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間維度里至少包含三個(gè)基本面，這些基本面并非孤立隔絕，而是彼此關(guān)聯(lián)的。

? ?第一個(gè)基本面，城市更新拆除重建活動(dòng)啟動(dòng)較早的地區(qū)或試點(diǎn)地區(qū)項(xiàng)目數(shù)量的增加、改造范圍面積的增加是城市更新市場(chǎng)發(fā)展第一個(gè)基本面。通過(guò)一大批早期的城市更新項(xiàng)目實(shí)踐，積累了城市更新的初步經(jīng)驗(yàn)，流程、規(guī)則得到了檢驗(yàn)，多主體的參與和利益衡平完成了第一輪的交匯博弈，政府與市場(chǎng)主體的角色扮演和職責(zé)確立相對(duì)清晰，城市更新項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)有了第一批樣本和參鑒。

? ?第二個(gè)基本面，城市更新拆除重建活動(dòng)從起源較早地區(qū)或發(fā)展較為成熟地區(qū)向周邊地區(qū)進(jìn)行輻射影響，以點(diǎn)帶面，是城市更新發(fā)展第二個(gè)基本面。以廣東區(qū)域?yàn)槔?，城市更新從深圳發(fā)端，向周邊的東莞、惠州、中山、珠海輻射；廣東省的三舊改造，以廣州為起點(diǎn)，向佛山、江門(mén)、肇慶等周邊地區(qū)延展。從全國(guó)的視角來(lái)看，以深廣為軸的城市更新輻射整個(gè)粵港澳大灣區(qū)；以上海、蘇州為中心輻射整個(gè)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)；以北京為帶動(dòng)，影響整個(gè)華北地區(qū)；以重慶為帶動(dòng)，影響輻射西南地區(qū)。

? ?第三個(gè)基本面，受輻射或影響地區(qū)開(kāi)始借鑒和引入，并探索契合本地區(qū)城市更新發(fā)展的路徑，以及城市更新成熟的區(qū)域開(kāi)始總結(jié)和反思，通過(guò)立法和規(guī)制提升實(shí)現(xiàn)迭代發(fā)展。城市更新的全國(guó)鋪開(kāi)，基于此，隨著城市更新在不同切面上的裂變式發(fā)展，并且內(nèi)生關(guān)聯(lián)，相互影響，上層制度即城市更新項(xiàng)目中的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也深受影響。最為直接的表現(xiàn)是在城市更新發(fā)展過(guò)程中，不同地區(qū)的城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如補(bǔ)償方式相似或相同。一方面，不同地區(qū)在吸收借鑒成熟地區(qū)城市更新各項(xiàng)政策法規(guī)、制度及經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，也需要結(jié)合不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和地域特殊性；另一方面，后來(lái)的城市更新項(xiàng)目借鑒吸收之前的項(xiàng)目也需要結(jié)合項(xiàng)目自身的具體情況和特殊性，制定符合項(xiàng)目實(shí)際的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

（二）城市更新項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈：

? ?城市更新拆除重建改造這樣一個(gè)市場(chǎng)或者說(shuō)是一個(gè)行業(yè)，剛開(kāi)始并不是一個(gè)香餑餑。因?yàn)槌鞘懈马?xiàng)目流程復(fù)雜、周期長(zhǎng)、沉沒(méi)成本高企、資金投入大、需要處理的利益主體關(guān)系復(fù)雜，因此剛開(kāi)始進(jìn)入到市場(chǎng)里的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量有限，競(jìng)爭(zhēng)也較小。此外，早期城市更新利潤(rùn)高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也較多，因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速地區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中土地供需矛盾進(jìn)一步突出，特別是土地一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)急劇萎縮，迫使不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向其他路徑獲取可供開(kāi)發(fā)的土地資源，而最大的領(lǐng)域就是存量市場(chǎng)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的粵港灣大灣區(qū)不少城市，城市更新逐漸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)搶占市場(chǎng)和逐鹿的紅海，城市更新項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸白熱化。兩個(gè)例子足以說(shuō)明。一是深圳目前幾乎不存在沒(méi)有進(jìn)行過(guò)城市更新項(xiàng)目可行性論證和篩查的區(qū)域；二是東莞在2018年進(jìn)行城市更新政策改革之后，各大房企以及本土企業(yè)對(duì)于各鎮(zhèn)街優(yōu)質(zhì)城市更新項(xiàng)目的爭(zhēng)奪非常激烈，經(jīng)常存在一個(gè)項(xiàng)目前期服務(wù)商競(jìng)爭(zhēng)者有將近10家。

? ?在城市更新項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境逐漸激烈的市場(chǎng)情勢(shì)之下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)為了推動(dòng)城市更新項(xiàng)目進(jìn)度或者增加獲取項(xiàng)目的籌碼，對(duì)于城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在制定過(guò)程中會(huì)更加多考慮被搬遷物業(yè)權(quán)利人的個(gè)性化需求。城市更新項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境越是激烈，搬遷補(bǔ)償成本也會(huì)因此而水漲船高。不少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)改變策略，將城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)、透明化，甚至讓權(quán)利人有條件地參與到搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定中來(lái)。如此種種，也會(huì)導(dǎo)致城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化。當(dāng)然，這種變化更趨向市場(chǎng)，更趨向公平合理。

（三）政府的規(guī)制和引導(dǎo)就位，城市更新項(xiàng)目貢獻(xiàn)率逐步提升：

? ?城市更新在剛起步發(fā)展時(shí)規(guī)制相對(duì)弱勢(shì)，無(wú)論是市場(chǎng)主體，還是政府管理部門(mén)，大家都是摸著石頭過(guò)河，邊摸索邊發(fā)展，邊發(fā)展邊總結(jié)，邊總結(jié)邊上升到政策法規(guī)規(guī)制層面。在這個(gè)過(guò)程中，政府的定位和職能也在發(fā)生變化。城市更新從當(dāng)初的政府組織，到“政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲”，再到現(xiàn)在的“市場(chǎng)參與，政府監(jiān)管”，政府對(duì)于城市更新的規(guī)范和引導(dǎo)逐步就位，更強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)和監(jiān)管。以深圳為例，深圳從2007年開(kāi)始嘗試城市更新立法規(guī)制，2009年出臺(tái)《深圳市城市更新辦法（試行）》，2012年出臺(tái)《實(shí)施細(xì)則》，還隨之針對(duì)各類具體的問(wèn)題出臺(tái)了一百多項(xiàng)規(guī)范性文件，2020年12月29日出臺(tái)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》。大家看到的更多也許只是規(guī)范在逐漸完善，政府定位和職能在逐步轉(zhuǎn)變，項(xiàng)目的管控越來(lái)越全面而且趨于嚴(yán)格。可以看出，政府對(duì)項(xiàng)目的管控，從早期的政府推動(dòng)，到后面的“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲”，再到政府強(qiáng)監(jiān)管，項(xiàng)目高貢獻(xiàn)，公共利益先行，物業(yè)權(quán)利人合法權(quán)益保障，使得城市更新項(xiàng)目的參與門(mén)檻越來(lái)越高，城市更新已經(jīng)從早期的較為粗放的階段過(guò)度到高質(zhì)量發(fā)展階段。通過(guò)政府的規(guī)制和引導(dǎo)，市場(chǎng)進(jìn)入到有序發(fā)展的階段，參與的企業(yè)也開(kāi)始分流，行業(yè)開(kāi)始整合調(diào)整，以適應(yīng)新的環(huán)境和要求。在這個(gè)過(guò)程中，城市更新的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也隨之發(fā)生變化。

? ?在城市更新發(fā)展的早期政策法規(guī)規(guī)制缺乏的情況下，市場(chǎng)主體與被搬遷人之間信息不對(duì)稱，城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定的隨意性較高，是否公平合理存在著較大的不確定性。隨著城市更新政策法規(guī)體系的完善，對(duì)于城市更新的搬遷補(bǔ)償標(biāo)也提出了相應(yīng)的要求，比如補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)的確定、具體標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，隨著政策法規(guī)層面對(duì)于國(guó)有資產(chǎn)以及集體資產(chǎn)監(jiān)管趨勢(shì)的加強(qiáng)，政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、集體經(jīng)濟(jì)組織在搬遷安置補(bǔ)償中，引入評(píng)估機(jī)構(gòu)，將評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被搬遷物業(yè)的價(jià)值評(píng)估結(jié)果作為雙方進(jìn)行搬遷補(bǔ)償談判的基礎(chǔ)。相應(yīng)的規(guī)制客觀上促進(jìn)城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更加公平合理。2021年3月1日正式實(shí)施的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》對(duì)于舊住宅區(qū)拆除重建城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一上升到地方法規(guī)層面，明確規(guī)定按照套內(nèi)面積不少于一比一的比例進(jìn)行補(bǔ)償。這也將會(huì)進(jìn)一步對(duì)正在進(jìn)行中或其后實(shí)施的城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生影響。

? ?另一個(gè)需要提及的就是項(xiàng)目貢獻(xiàn)率的逐步上升，由此引發(fā)利益的博弈發(fā)生變化。深圳的土地貢獻(xiàn)及公共建設(shè)配套從早期的15%左右逐步提升，現(xiàn)在平均貢獻(xiàn)率在40%左右，對(duì)于城市更新項(xiàng)目而言，能不能算得過(guò)來(lái)賬，是項(xiàng)目能否立項(xiàng)和啟動(dòng)的前提。高貢獻(xiàn)壓縮了利潤(rùn)空間，而搬遷補(bǔ)償又是成本支出的大頭，搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)自然受到直接的沖擊和影響。

? ?深圳之外，廣州、東莞、佛山等地也是如此，在補(bǔ)償內(nèi)容、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上也出現(xiàn)了不斷的創(chuàng)新和調(diào)整，道理是一樣的，源出同宗。我們也關(guān)注到，重慶市2021年6月16日頒布了《重慶市城市更新辦法》，該辦法第四條規(guī)定，城市更新主要內(nèi)容包括完善生活功能、補(bǔ)齊公共設(shè)施短板，完善產(chǎn)業(yè)功能、打造就業(yè)創(chuàng)新載體，完善生態(tài)功能、保護(hù)修復(fù)綠地綠廊綠道，完善人文功能、積淀文化元素魅力，完善安全功能、增強(qiáng)防災(zāi)減災(zāi)能力。雖然該辦法目前的相關(guān)規(guī)定還處在框架規(guī)范的狀態(tài)，但從其實(shí)施內(nèi)容來(lái)看，同樣非常關(guān)注和強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目貢獻(xiàn)。這是一種趨勢(shì)，即政府調(diào)動(dòng)社會(huì)資本來(lái)進(jìn)行城市可持續(xù)發(fā)展建設(shè)，通過(guò)不斷的貢獻(xiàn)和配套來(lái)解決城市功能的提升和完善。

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