《城市更新搬遷補(bǔ)償法律實(shí)務(wù)》連載｜第二篇 第二章--城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的變遷（下）

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? ?在上篇文章中我們討論了城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的一般構(gòu)成和引發(fā)城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)變遷的原因，本篇文章主要是關(guān)于我們對(duì)于城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)變遷趨勢(shì)的認(rèn)識(shí)和分析。承接上篇文章內(nèi)容如下：

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• 城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)變遷的趨勢(shì)

? ?內(nèi)地城市更新發(fā)端于深圳，至今已走過(guò)了十幾個(gè)年頭。除深圳外其他地區(qū)城市更新雖起步較晚，但發(fā)展也非常迅速。在城市更新發(fā)展過(guò)程中，搬遷安置補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也在悄然變遷。橫向比較而言，城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不同地區(qū)的城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也存在著差異，并在相互借鑒的基礎(chǔ)上演變?？v向比較而言，同一地區(qū)城市更新在不同的發(fā)展階段其搬遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)會(huì)產(chǎn)生變遷。
? ?我們?cè)谑崂沓鞘懈掳l(fā)展較為成熟的粵港澳大灣區(qū)的深圳、廣州、東莞等地區(qū)城市更新搬遷補(bǔ)償實(shí)務(wù)基礎(chǔ)上，結(jié)合上海、蘇州、北京等地的城市更新實(shí)踐，發(fā)現(xiàn)城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在著如下演變的趨勢(shì)。

（一）雖有個(gè)性化存在，但城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)總體趨于統(tǒng)一:
? ?1.不同地區(qū)的城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的趨同性更加明顯城市更新不同地區(qū)的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在著一定的差異，但是構(gòu)成基本趨同，主要包含物業(yè)產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償以及被搬遷物業(yè)損失貨幣補(bǔ)償兩個(gè)方面。不同地區(qū)的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)雖然存在著一定區(qū)別，但是其搬遷補(bǔ)償?shù)哪繕?biāo)及主要內(nèi)容卻是趨同，甚至存在著相互借鑒的情況。從上述表格可以看出，廣州地區(qū)城市更新項(xiàng)目與東莞地區(qū)城市更新項(xiàng)目在被搬遷物業(yè)產(chǎn)權(quán)置換拆賠比上，均進(jìn)行了細(xì)化，根據(jù)不同樓層（一般區(qū)分界點(diǎn)為三層或四層以下及以上）的被搬遷物業(yè)區(qū)分拆賠比和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。又如深圳地區(qū)和東莞地區(qū)關(guān)于被搬遷物業(yè)損失貨幣補(bǔ)償?shù)念?lèi)型劃分也存在著很大的一致性。再如，從上述表格可以看出，廣州、深圳、東莞三個(gè)地區(qū)對(duì)于過(guò)渡期安置補(bǔ)償費(fèi)用（廣州稱(chēng)之為“臨遷費(fèi)”）標(biāo)準(zhǔn)的確定均參照了市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)。
? ?2.同一地區(qū)城市更新搬遷補(bǔ)償逐漸形成市場(chǎng)相對(duì)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)以深圳為例，早期的城市更新項(xiàng)目相應(yīng)政策規(guī)定并不完善，市場(chǎng)較為混亂。在城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償中亦不乏存在擾亂市場(chǎng)秩序、惡性競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象。2012年，深圳兩家頗具實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在爭(zhēng)奪某村舊改時(shí)，將搬遷補(bǔ)償物業(yè)回遷安置的拆賠比，從1:1.2提高到1:1.33再到1:1.4，嚴(yán)重偏離了市場(chǎng)平均水平，創(chuàng)下《深圳市城市更新實(shí)施辦法》頒布以來(lái)拆賠比的最高紀(jì)錄。如此高的拆賠比實(shí)質(zhì)上擾亂了市場(chǎng)，并不利于城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)，長(zhǎng)此以往極易造成不同項(xiàng)目業(yè)主之間攀比的心態(tài)高漲，傷害的是整個(gè)城市更新生態(tài)和市場(chǎng)環(huán)境。當(dāng)前，在深圳市城市更新已然走過(guò)十幾載，有關(guān)城市更新的各項(xiàng)規(guī)則體系已經(jīng)比較健全完善。城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)過(guò)十多年的實(shí)踐和規(guī)范，天價(jià)“拆賠比”的極端個(gè)例基本上已不復(fù)存在。在規(guī)則逐漸清晰透明的現(xiàn)在，無(wú)論是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商還是被搬遷物業(yè)權(quán)利人均已經(jīng)更加理性，拆賠的預(yù)期更加理性、切合實(shí)際。不同的城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也相對(duì)趨向于統(tǒng)一，有了市場(chǎng)各方普遍接受的空間。例如深圳地區(qū)城市更新項(xiàng)目中被搬遷物業(yè)回遷安置拆賠比已基本在1:1至1:1.2的區(qū)間范圍，具體因各個(gè)不同項(xiàng)目所在區(qū)位的密度分區(qū)、項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、拆遷面積、被拆遷范圍建筑物密度及容積率等客觀情況或因素影響而存在部分差異。
? ?3.城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在統(tǒng)一化趨勢(shì)下兼存?zhèn)€性化一千個(gè)讀者的眼中有一千個(gè)哈姆雷特，一千個(gè)城市更新項(xiàng)目就有一千個(gè)搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)論是在城市更新發(fā)展較為成熟的深圳、廣州、東莞等地區(qū)還是城市更新起步相對(duì)較晚的北京、上海等地，即使是同一類(lèi)型的城市更新項(xiàng)目也比較難找到兩個(gè)完全相同的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。以廣州的城市更新項(xiàng)目為例，涉及城中村的城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償安置工作以及搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)大都遵從“政府主導(dǎo)、一村一策”的原則。但不同城市更新項(xiàng)目在主要補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上又存在著類(lèi)同性、統(tǒng)一化的特征。如對(duì)城中村被搬遷物業(yè)進(jìn)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償一般均以四層為界限，四層以下進(jìn)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償，四層以上基本進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。此外，廣州地區(qū)城市更新項(xiàng)目還存在著對(duì)于本村居民以及非本村居民的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在著較大的差異這一共同現(xiàn)象。廣州黃埔區(qū)洋田村舊村城市更新項(xiàng)目中，出現(xiàn)了首個(gè)按照人頭進(jìn)行置換回遷物業(yè)的方案。該項(xiàng)目將所有被搬遷物業(yè)權(quán)利人區(qū)分為三類(lèi)，按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)置換，最高補(bǔ)償不超過(guò)120㎡/人。
城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)個(gè)性化特征，還體現(xiàn)在搬遷物業(yè)回遷方面。當(dāng)前，有的城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中不僅有針對(duì)同一補(bǔ)償內(nèi)容的統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也存在根據(jù)被搬遷物業(yè)權(quán)利人需求給予定制化搬遷補(bǔ)償方案的情況。在這類(lèi)城市更新項(xiàng)目中，會(huì)將回遷業(yè)主對(duì)于回遷安置的特殊需求考慮進(jìn)去。如一般會(huì)將被搬遷物業(yè)權(quán)利人關(guān)于車(chē)位的配比、商鋪臨街的選擇、回遷建筑物規(guī)劃設(shè)計(jì)的特殊要求考慮進(jìn)去或征求意見(jiàn)，進(jìn)而落實(shí)到回遷安置物業(yè)的建設(shè)中，滿足被搬遷物業(yè)權(quán)利人定制化需求。

(二）城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)趨于公開(kāi)化、透明化：

? ?城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)歷了從封閉、隱藏到開(kāi)放、透明的歷程。在城市更新發(fā)展的早期，因?yàn)橐?guī)則的不完善，再加上城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)可能不利于搬遷補(bǔ)償談判，因此對(duì)于搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)基本上持以封閉的態(tài)度，并不全然進(jìn)行公示公開(kāi)。這種情況下，城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)的范圍和程度受到控制或阻斷，城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)可能對(duì)不同的被搬遷物業(yè)權(quán)利人采用不同的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但是實(shí)踐證明，在一個(gè)城市更新單元內(nèi)，適用不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是行不通的。深圳羅湖翠竹片區(qū)某項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)商的黯然失敗和退場(chǎng)即是例證。
隨著城市更新的不斷發(fā)展，一方面城市更新政策法規(guī)體系更加完善，另一方面政府對(duì)于城市更新的介入程度也逐漸加深，為城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的公開(kāi)化、透明化提供了契機(jī)。行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)、集體經(jīng)濟(jì)組織拆遷補(bǔ)償監(jiān)管合法合規(guī)化的加強(qiáng)，也對(duì)城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的公開(kāi)化、透明化提出了要求。如東莞地區(qū)涉及到舊村的城市更新項(xiàng)目，基于監(jiān)管的要求以及集體組織表決同意的需要，城市更新項(xiàng)目前期服務(wù)商均會(huì)將搬遷補(bǔ)償安置方案進(jìn)行公開(kāi)、公示，以便村民充分了解、提出異議和意見(jiàn)，從而推進(jìn)表決程序。
? ?當(dāng)前城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)在搬遷補(bǔ)償過(guò)程中，更傾向于公開(kāi)相應(yīng)的搬遷補(bǔ)償方案及標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的講解和宣傳，將補(bǔ)償?shù)姆绞?、補(bǔ)償?shù)念?lèi)型、補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)都一一列明。部分項(xiàng)目甚至存在將拆遷人、被搬遷物業(yè)權(quán)利人、集體經(jīng)濟(jì)組織各方補(bǔ)償物業(yè)分配情況、項(xiàng)目利潤(rùn)空間等均進(jìn)行較為充分的披露告知。城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)通常會(huì)視具體情況披露項(xiàng)目被搬遷物業(yè)權(quán)利人獲得補(bǔ)償?shù)睦婵偡蓊~、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)基于項(xiàng)目貢獻(xiàn)向政府無(wú)償移交的利益份額、以及開(kāi)發(fā)商所剩利潤(rùn)空間等，以明確各方利益所在，讓搬遷補(bǔ)償對(duì)象能夠進(jìn)行自主測(cè)算，創(chuàng)造有利的談判氛圍，營(yíng)造一個(gè)公開(kāi)透明的協(xié)商談判環(huán)境。在各方利益分配情況、搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)溝通情況下，使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)與被搬遷物業(yè)權(quán)利人的交互性更強(qiáng)、協(xié)商談判更為充分、理性。在信息充分披露基礎(chǔ)上的交互過(guò)程，實(shí)質(zhì)上就是城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)與被搬遷物業(yè)權(quán)利人共同尋找及鎖定搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的利益平衡點(diǎn)的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程也是城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)化、透明的必然結(jié)果。

（三）城市更新搬遷補(bǔ)償從市場(chǎng)化向規(guī)范化演進(jìn)：

? ?城市更新活動(dòng)基本上是市場(chǎng)起主導(dǎo)作用的改造項(xiàng)目，尚有別于政府起主導(dǎo)作用的征收或棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目。因此，城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也是市場(chǎng)主體根據(jù)不同項(xiàng)目的情況，在進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)投資測(cè)算之后，與被搬遷物業(yè)權(quán)利人協(xié)商的結(jié)果，是市場(chǎng)化的產(chǎn)物。例如前文提到的兩家房企在項(xiàng)目獲取階段對(duì)深圳某村舊改項(xiàng)目的爭(zhēng)奪，從而競(jìng)相提高被搬遷物業(yè)產(chǎn)權(quán)置換拆賠比就是典型。東莞地區(qū)城市更新雖然在正式通過(guò)平臺(tái)招引項(xiàng)目實(shí)施合作主體之前就已經(jīng)初步確定搬遷安置補(bǔ)償方案和標(biāo)準(zhǔn)，但是項(xiàng)目實(shí)施主體的選擇采用的是價(jià)高者得的競(jìng)價(jià)模式。競(jìng)標(biāo)意向者在政府及集體經(jīng)濟(jì)綜合收益上報(bào)價(jià)越高，獲得項(xiàng)目的可能性就越大，這本質(zhì)上也是搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程。
? ?從市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)態(tài)觀察，城市更新實(shí)質(zhì)上是棚戶(hù)區(qū)改造和傳統(tǒng)意義上三舊改造項(xiàng)目發(fā)展的分支。拆除重建類(lèi)城市更新項(xiàng)目與棚戶(hù)區(qū)改造有很大的相似性，均是對(duì)于被拆遷范圍內(nèi)的建筑物進(jìn)行拆除，需要對(duì)被拆遷（搬遷）物業(yè)權(quán)利人物業(yè)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換以及因此受損的權(quán)益進(jìn)行補(bǔ)償。棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償基本上采用或參照行政征收項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償方式及標(biāo)準(zhǔn)。城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在很大程度上也參照《國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償條例》以及各地房屋征收補(bǔ)償法規(guī)中的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。例如，深圳城市更新項(xiàng)目部分搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)細(xì)項(xiàng)直接適用的便是《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》中行政征收與補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，廣州的城市更新項(xiàng)目則很大程度上參照和借鑒《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》《廣州市農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償試行辦法》。上海的城市更新雖強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)主體與被搬遷人協(xié)商，但行業(yè)已經(jīng)形成了較為趨同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。北京的城市更新相繼出臺(tái)了1+4文件，同樣把握的是政府推動(dòng)、市場(chǎng)參與的原則。而對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，同樣需要在參鑒征收標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主協(xié)商。在參照行政征收項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程中，實(shí)質(zhì)上就是城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)初步規(guī)范化的過(guò)程，讓標(biāo)準(zhǔn)有據(jù)可依，讓標(biāo)準(zhǔn)符合行業(yè)慣例，讓標(biāo)準(zhǔn)變得公平合理。但城市更新是市場(chǎng)起主導(dǎo)作用的改造類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，受市場(chǎng)波動(dòng)的影響，城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)邁向規(guī)范化的過(guò)程教訓(xùn)慘重。在市場(chǎng)發(fā)展早期不成熟的階段，無(wú)序規(guī)則狀態(tài)下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為了爭(zhēng)奪項(xiàng)目，容易出現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)失靈的情形，產(chǎn)生了城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上惡性競(jìng)爭(zhēng)的局面。這也是政府逐漸加強(qiáng)對(duì)城市更新項(xiàng)目進(jìn)行管控和引導(dǎo)的深層原因。
隨著城市更新市場(chǎng)發(fā)展逐漸成熟，搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的透明化、趨向公開(kāi)化。一方面，城市更新搬遷補(bǔ)償?shù)氖袌?chǎng)平均標(biāo)準(zhǔn)逐漸得到更為廣泛的接受和認(rèn)同，無(wú)論是城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商還是被搬遷物業(yè)權(quán)利人對(duì)于搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都有了相對(duì)理性的心理預(yù)期，雙方之間的差距呈現(xiàn)縮小的趨勢(shì)。另一方面，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越充分，越來(lái)越多的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)得以產(chǎn)生并壯大發(fā)展，相對(duì)專(zhuān)業(yè)的城市更新服務(wù)市場(chǎng)也逐漸產(chǎn)生并迅速發(fā)展。此時(shí)，城市更新不同市場(chǎng)主體之間橫向的行業(yè)性自治組織應(yīng)運(yùn)而生，例如城市更新開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)。城市更新市場(chǎng)行業(yè)性自治組織集聚了市場(chǎng)上主流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，他們通過(guò)行業(yè)自治組織的平臺(tái)相互交流溝通，互相借鑒，并制定關(guān)于城市更新搬遷補(bǔ)償?shù)闹敢晕募?，形成了相?duì)統(tǒng)一的搬遷補(bǔ)償參考標(biāo)準(zhǔn)，以供協(xié)會(huì)會(huì)員企業(yè)進(jìn)行參考使用，并向政府建言獻(xiàn)策，推動(dòng)政府規(guī)制更切合城市更新實(shí)踐。以深圳城市更新開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)為例，該協(xié)會(huì)目前的會(huì)員單位已經(jīng)突破了600家，協(xié)會(huì)在服務(wù)企業(yè)、引導(dǎo)行業(yè)、建言獻(xiàn)策、推動(dòng)立法等方面發(fā)揮了積極而富有成效的作用，該協(xié)會(huì)也被評(píng)為5A級(jí)社會(huì)組織。 因此，在城市更新市場(chǎng)發(fā)展較為成熟的地區(qū)，城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已然從無(wú)序狀態(tài)到形成行業(yè)規(guī)則相對(duì)統(tǒng)一的狀態(tài)，城市更新行業(yè)秩序更加規(guī)范。
? ?在城市更新發(fā)展較為成熟的地區(qū)，不僅出現(xiàn)城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)從市場(chǎng)化向規(guī)范化演進(jìn)的趨勢(shì)，還出現(xiàn)了向規(guī)制化演進(jìn)的趨勢(shì)。從法的淵源角度而言，關(guān)于城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)從市場(chǎng)化到規(guī)范化再到規(guī)制化，符合從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則到行業(yè)慣例再上升為上層經(jīng)濟(jì)組織法律法規(guī)的必然演進(jìn)路徑。隨著城市更新不斷發(fā)展，政府在不同程度上介入城市更新，甚至深入到搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定。城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由“政府介入、市場(chǎng)主導(dǎo)”過(guò)渡到“市場(chǎng)主導(dǎo)、政府監(jiān)管”的狀態(tài)。深圳市龍崗區(qū)城市更新局在2018年制定了《龍崗區(qū)拆除重建類(lèi)城市更新項(xiàng)目房屋搬遷補(bǔ)償安置方案編制指引》是深圳首個(gè)以行政管理機(jī)關(guān)身份制定搬遷補(bǔ)償安置方案編制指引的行政區(qū)，雖然仍然是指引文件，已足見(jiàn)其規(guī)制化色彩。2020年，引起廣泛關(guān)注的是關(guān)于城市更新第一部地方性法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》的制定及出臺(tái)。該條例將舊住宅區(qū)拆除重建城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的上升到地方法規(guī)立法層面，明確規(guī)定按照套內(nèi)面積不少于一比一的比例進(jìn)行補(bǔ)償；對(duì)于其他合法建筑和歷史違建的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由市場(chǎng)主體與物業(yè)權(quán)利人參照本市房屋征收相關(guān)規(guī)定協(xié)商確定。該條例的出臺(tái)，代表著城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的政策法規(guī)規(guī)制化提升到了新的階段和層次。上海市人大常委會(huì)2021年8月10日發(fā)布《上海市城市更新條例（征求意見(jiàn)稿）》，也表明上海城市更新的政策規(guī)制上升到立法規(guī)制。

（四）城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更加公平合理科學(xué)：

? ?城市更新在發(fā)展過(guò)程中，搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的公開(kāi)化、透明化有利于搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更加公平、合理、科學(xué)。從縱向維度觀察，當(dāng)前城市更新項(xiàng)目的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相較于早期的城市更新項(xiàng)目而言，這個(gè)變化體現(xiàn)得更加充分。嚴(yán)格而言，評(píng)價(jià)城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否公平合理，單純以同一類(lèi)型具體不同項(xiàng)目之間同一補(bǔ)償標(biāo)的的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高低作為參數(shù)，從而進(jìn)行橫向比較并不科學(xué)。在早期城市更新項(xiàng)目的搬遷補(bǔ)償中，對(duì)構(gòu)筑物、違建、臨時(shí)性建筑物、非永久性固定建筑物進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)大多因?yàn)閾寠Z城市更新項(xiàng)目的原因，同意給予一定比例的物業(yè)產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償。這種補(bǔ)償?shù)姆绞郊皹?biāo)準(zhǔn)實(shí)際上帶有城市更新發(fā)展的時(shí)代烙印。雖然更有利于被搬遷物業(yè)權(quán)利人，但也難言更為公平合理。公平合理是相對(duì)的，而非絕對(duì)。對(duì)違法建筑進(jìn)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償會(huì)變相鼓勵(lì)違建，有將違法建筑合法化的嫌疑，最終也會(huì)給整個(gè)城市更新市場(chǎng)種下“毒樹(shù)之果”。這種補(bǔ)償方式有違損失填補(bǔ)對(duì)等補(bǔ)償?shù)墓皆瓌t，也會(huì)無(wú)形加大被搬遷物業(yè)權(quán)利人對(duì)于搬遷補(bǔ)償?shù)男睦眍A(yù)期，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看得不償失。實(shí)際上，這種做法已經(jīng)被市場(chǎng)和時(shí)代淘汰。當(dāng)前，在城市更新項(xiàng)目的搬遷補(bǔ)償中，對(duì)于構(gòu)筑物、臨時(shí)性建筑的補(bǔ)償，極少進(jìn)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償，原則上以建造成本或者是重置成本并按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償；對(duì)于違法建筑，原則上不予補(bǔ)償，基于特殊背景或原因形成的歷史違建，也更多結(jié)合具體情形給予一定的貨幣補(bǔ)償，相較而言更加公平合理。
? ?城市更新項(xiàng)目的搬遷補(bǔ)償過(guò)程是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)與被搬遷物業(yè)權(quán)利人充分協(xié)商談判的過(guò)程。如果對(duì)于搬遷補(bǔ)償標(biāo)的現(xiàn)狀價(jià)值判斷產(chǎn)生分歧的情況下，如裝飾裝修的殘值，難以達(dá)到搬補(bǔ)雙方均認(rèn)可的平衡點(diǎn)。早期城市更新因?yàn)槭袌?chǎng)化更為明顯，加之控制搬遷補(bǔ)償成本的需要，一般情況下很少像行政征收項(xiàng)目或者棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目一樣，聘請(qǐng)第三方獨(dú)立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于被搬遷物業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。因此，相應(yīng)公平合理性自然難以得到保障。在城市更新搬遷補(bǔ)償中，以?xún)r(jià)值評(píng)估的結(jié)果作為搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商談判的參考依據(jù)，無(wú)疑更為合理、公平。當(dāng)前城市更新搬遷補(bǔ)償中，一般情況下仍以搬補(bǔ)雙方協(xié)商結(jié)果為主。在無(wú)法協(xié)商一致的情況下，或被搬遷物業(yè)權(quán)利人同意、要求的情況下，及時(shí)引入第三方獨(dú)立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于諸如裝飾裝修價(jià)值以及被搬遷物業(yè)其他補(bǔ)償內(nèi)容進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，然后以評(píng)估結(jié)果為參照進(jìn)行搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)商，已基本成為行業(yè)的共識(shí)。

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