父母給子女過戶房屋問題研究（一）

作者：眾禾團(tuán)隊

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? ? 按語：光陰似箭，歲月如梭，彈指一揮間，深圳的改革開放已走過40個年頭，伴隨著深圳的飛速發(fā)展，許多早期來深建設(shè)的“拓荒人”已悄然老去，面臨在自己有生之年把名下的房子過戶給自己子女的問題，那么在深圳父母給子女辦理房屋過戶有什么條件？有哪些相關(guān)政策？幾種方式有哪些優(yōu)缺點？本文將進(jìn)行淺析。

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一、子女有哪些方式可以獲得父母的房屋？

? ? 依據(jù)有關(guān)規(guī)定及實務(wù)中的操作，子女獲取房屋的主要方式總結(jié)為：1.繼承；2.贈予；3.買賣。

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二、深圳的限購政策會對上述方式有影響嗎？

? ? 法律依據(jù)：《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于貫徹落實的通知》第三條規(guī)定第一款規(guī)定：“深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）入戶未滿 3 年的，在符合其他購房條件前提下，能提供購房之日前在本市 連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明的，按照《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（深府辦〔2016〕28 號）第四條有關(guān)規(guī)定，限購1套商品住房?！?/span>

? ? 第三條第六款規(guī)定：“通過贈與形式轉(zhuǎn)讓商品住房的，受贈人應(yīng)當(dāng)符合《通知》規(guī)定的購房資格。如在2020年7月15日（不含7月15日）之前完成公證或申請辦理不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，可按原政策繼續(xù)執(zhí)行。”

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總結(jié)：

? ? 依據(jù)上述深圳的法律規(guī)定可知，限購政策僅限制贈予和購買行為，并未對繼承有所限制，因此繼承并不受限購政策的影響，換言之，即使依據(jù)上述政策不享有購房資格的人，其繼承父母房屋的權(quán)利也不受影響。

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三、繼承、贈予、買賣三種方式分別涉及哪些費用？

3.1繼承（不考察購房資格）涉及的費用：

? ? 增值稅：《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條規(guī)定：“下列項目免征增值稅......（三十六）涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)。家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。”

? ? 土地增值稅：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第二條規(guī)定：“以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不屬于土地增值稅的征收范圍。”

? ? 個人所得稅：《關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》第二條第三款規(guī)定：“房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規(guī)定，符合以下情形的，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：.......（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人?！?/span>

? ? 契稅：《中華人民共和國契稅法》第六條規(guī)定：“有下列情形之一的，免征契稅：.......（五）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬。”

? ? 公證費：《廣東省發(fā)展改革委、廣東省司法廳關(guān)于調(diào)整公證服務(wù)收費有關(guān)問題的通知》（2022年1月1日施行）附表《廣東省實行政府指導(dǎo)價管理的公證服務(wù)收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)表》第一項備注規(guī)定：“涉及居民房產(chǎn)繼承、遺贈的公證事項費用總額實行上限管理，第一檔費率按不超過0.5％收取，其他檔費率與‘證明財產(chǎn)繼承、贈與、接受遺贈’相同，不足160元的按160元收取，且單套居民房產(chǎn)辦理上述公證事項費用總額不得超過1萬元?！?/span>

? ? 印花稅：6月27日下午，深圳不動產(chǎn)登記公眾號發(fā)布服務(wù)提醒通知內(nèi)容載明：“《中華人民共和國印花稅法》將于2022年7月1日起實施，《中華人民共和國印花稅暫行條例》同時廢止。根據(jù)《中華人民共和國印花稅法》規(guī)定，權(quán)利、許可證照不再屬于應(yīng)稅憑證，7月1日起對發(fā)放給不動產(chǎn)權(quán)利人的不動產(chǎn)權(quán)證書不再收取5元按件貼花?！?/span>

? ? 據(jù)此，在深圳印花稅目前印花稅不在征收。

? ? 上述稅費及費用總結(jié)如下：

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? ? 由上可知，通過繼承方式獲取房產(chǎn)所需的稅費及費用至多大約不會超過1萬元人民幣，上述費用中值得注意的是，遺產(chǎn)稅近年來呼聲較高，如遺產(chǎn)稅出臺，上述結(jié)論可能有變化。

3.2 贈予近親屬房屋（考察購房資格）

增值稅：《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條規(guī)定：“下列項目免征增值稅......（三十六）涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)。家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。”

? ? 據(jù)此，贈予近親屬房屋的，免征增值稅。

土地增值稅：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第二條規(guī)定：“以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不屬于土地增值稅的征收范圍?！?/span>

? ? 據(jù)此，贈予近親屬房屋的，免征土地增值稅。

個人所得稅：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）規(guī)定：“為了加強(qiáng)個人所得稅征管，堵塞稅收漏洞，根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題通知如下：一、 以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人......”

? ? 據(jù)此，贈予近親屬房屋的，免征土地增值稅。

契稅：

? ? 《中華人民共和國契稅法》第二條規(guī)定：“本法所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，是指下列行為：......（三）房屋買賣、贈與、互換。”

? ? 《中華人民共和國契稅法》第四條第三款規(guī)定：“土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。”

? ? 《廣東省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于廣東省契稅具體適用稅率等事項的決定》第一條規(guī)定：“我省契稅適用稅率為百分之三。國家有免征或者減征規(guī)定的，從其規(guī)定。”

? ? 據(jù)此，贈予近親屬房屋的,契稅為3％。

公證費：《廣東省發(fā)展改革委、廣東省司法廳關(guān)于調(diào)整公證服務(wù)收費有關(guān)問題的通知》（2022年1月1日施行）附表《廣東省實行政府指導(dǎo)價管理的公證服務(wù)收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)表》第一項備注規(guī)定：“涉及居民房產(chǎn)繼承、遺贈的公證事項費用總額實行上限管理，第一檔費率按不超過0.5％收取，其他檔費率與‘證明財產(chǎn)繼承、贈與、接受遺贈’相同，不足160元的按160元收取，且單套居民房產(chǎn)辦理上述公證事項費用總額不得超過1萬元?！?/span>

? ? 《廣東省發(fā)展改革委、廣東省司法廳關(guān)于調(diào)整公證服務(wù)收費有關(guān)問題的通知》（2022年1月1日施行）附表《廣東省實行政府指導(dǎo)價管理的公證服務(wù)收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)表》第一項備注規(guī)定：“證明財產(chǎn)繼承、贈與、接受遺贈：

? ? ①受益額 50 萬元（含）以下的部分，按不超過 0.8%收?。?/span>

? ? ②超過 50 萬元至 200 萬元(含)的部分，按不超過 0.3%收??；

? ? ③超過 200 萬元至 500 萬元(含)的部分，按不超過 0.1%收?。?/span>

? ? ④超過 500 萬元至 1000 萬元(含)的部分，按不超過 0.07%收??；

? ? ⑤超過 1000 萬元的部分，按不超過 0.065%收取。”

? ? 據(jù)此，贈予近親屬房屋的,除遺贈外均沒有1萬元的限制，將按照上述標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實計算。

印花稅：6月27日下午，深圳不動產(chǎn)登記公眾號發(fā)布服務(wù)提醒通知內(nèi)容載明：“《中華人民共和國印花稅法》將于2022年7月1日起實施，《中華人民共和國印花稅暫行條例》同時廢止。根據(jù)《中華人民共和國印花稅法》規(guī)定，權(quán)利、許可證照不再屬于應(yīng)稅憑證，7月1日起對發(fā)放給不動產(chǎn)權(quán)利人的不動產(chǎn)權(quán)證書不再收取5元按件貼花?！?/span>

? ? 據(jù)此，在深圳印花稅目前印花稅不在征收。

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