2019年5月，保利發(fā)展尚未坐穩(wěn)“地產(chǎn)一哥”寶座，便在東莞萬江臨江板塊斥資30億元拿下了一宗頗具戰(zhàn)略意義的優(yōu)質(zhì)地塊，樓面價高達(dá)14115元/㎡。作為央企代表之一，保利的大手筆不僅代表資金實力，更被市場解讀為該區(qū)域價值走向的重要信號。

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拿地后，保利迅速牽手首鑄集團(tuán)，強強聯(lián)手推出其高端“天字系”產(chǎn)品——保利首鑄天際。項目雄心勃勃地規(guī)劃了13棟樓，其中1至5棟為住宅產(chǎn)品，6至13棟則為辦公和商業(yè)用途。這是一個集住宅、商業(yè)、辦公于一體的綜合性地標(biāo)項目。

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按照土地出讓協(xié)議，商業(yè)部分100%的面積需要由開發(fā)商自持至少兩年，也就是說在一定年限內(nèi)，這部分物業(yè)不得對外出售。

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市場狂熱，住宅部分一日售罄

2020年，東莞房地產(chǎn)市場熾熱程度空前，樓市價格屢創(chuàng)新高。保利首鑄天際于年底迎來首批住宅開盤，1至4棟推出的高層江景房，備案價介于4萬元至4.5萬元/㎡之間。在央企光環(huán)與市場瘋狂氛圍的雙重加持下，800余套江景住宅在開盤當(dāng)天被一搶而空，現(xiàn)場火爆至極，可謂人潮洶涌、鑼鼓喧天。

這一波熱銷極大提振了項目方信心。2021年中，住宅基本售罄后，營銷焦點迅速轉(zhuǎn)移至6號樓——一棟45層高的商業(yè)樓，被精心包裝為“稀缺江景公寓”，以全新面貌重裝上市。

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“假公寓”盛裝亮相，價格極具誘惑

6號樓的宣傳堪稱華麗，不僅有頂層云端泳池、三層專屬圖書館等高端配置，最令人心動的是價格：僅需2萬元/㎡起。相比前期住宅價格幾乎“腰斬”，一下?lián)糁辛耸袌觥皳炻毙睦怼?/span>

很多購房者在央企背書、豪華包裝與價格優(yōu)勢面前放下戒心，迅速出手。幾個月內(nèi)，該棟“公寓”去化率超過九成，大量資金涌入。但令人不安的是，這座“公寓”始終沒有取得預(yù)售證。

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土地性質(zhì)存疑，遲遲無法交房

事實上，6號樓根本不具備成為住宅或公寓的法律基礎(chǔ)。根據(jù)出讓合同，它屬于寫字樓用地，土地性質(zhì)明確，不允許進(jìn)行分割銷售或變更為公寓產(chǎn)品。也就是說，開發(fā)商根本無法給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證書，未來也無法正常交房。

盡管沒有預(yù)售證，開發(fā)商仍以“購房協(xié)議”形式收取大額購房款。許多購房者在央企品牌與銷售話術(shù)的影響下，繳納了數(shù)十萬甚至上百萬的首付款，期待2024年如約收房。

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“交不了房”，保利主動建議退房

到了約定交房時間，購房者卻遲遲沒有接到任何關(guān)于交付的通知。部分業(yè)主開始主動聯(lián)系保利，詢問交樓安排，不料卻等來了一個頗為“意外”的回應(yīng)——建議退房。

更讓人錯愕的是，保利對于退房的響應(yīng)異常“爽快”，幾乎是“秒批”。沒有拖延，沒有扯皮，要求退房的購房者幾乎都被順利退款。對于原本極難維權(quán)的業(yè)主來說，這種“秒退”操作令他們驚訝甚至感激。

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原來是“無證銷售”+“市場下行”雙重驅(qū)動

隨著越來越多業(yè)主了解內(nèi)幕，事情逐漸水落石出。保利所謂的“公寓”本質(zhì)上就是無法分割產(chǎn)權(quán)的寫字樓，完全不具備住宅屬性。如今市場已非三年前的“買啥漲啥”，大量業(yè)主在風(fēng)險暴露后紛紛選擇退房。

而此時的保利似乎也樂得配合。因為相比三年前的高點，東莞樓市早已進(jìn)入低谷，項目住宅價格已從4萬元/㎡跌至不到3萬元/㎡，跌幅超過25%。若此時強行交房，不僅面臨維權(quán)潮，房企聲譽也將受損；而主動退款，反而能“體面收場”。

這就形成了一個極具諷刺意味的局面：三年前在市場高點沖動“接盤”的購房者，如今竟因開發(fā)商的違規(guī)操作成功全身而退，不僅保住了本金，還躲過了樓市暴跌的巨大虧損。

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開發(fā)商“無息融資”操作堪稱經(jīng)典

不少人注意到，保利此舉雖看似“寬厚”，但背后暗藏精妙財技。自2021年銷售開始至2024年主動退款，這筆高達(dá)數(shù)億元的購房款在開發(fā)商手中運作了近三年，無需支付任何利息成本。

更重要的是，在樓市下行、流動性緊張的當(dāng)下，能持有這么一筆巨額“無息流動資金”，對于任何一家房企來說，都是一種寶貴資源。與其被罵“央企爛尾”，不如體面退款、一退了之。

這一操作既維護(hù)了企業(yè)形象，又規(guī)避了高風(fēng)險的交房義務(wù)，還最大限度地盤活了資金，可謂是“面子里子兩手抓，兩手都硬”。

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維權(quán)與索賠：退房容易，補償免談

當(dāng)然，部分業(yè)主并不甘心。有人認(rèn)為這是典型的“銷售欺詐”，要求保利賠償誤工損失、財務(wù)利息等額外損失，但開發(fā)商態(tài)度強硬，明確表示不會支付任何額外補償。

這也反映出當(dāng)前樓市買賣博弈的微妙變化——在市場下行期，開發(fā)商不再擁有絕對主動權(quán)，購房者的話語權(quán)和維權(quán)意愿顯著上升。

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一場灰色交易的反向“皆大歡喜”

最終，這場原本可能引發(fā)劇烈維權(quán)的“無證銷售事件”，在樓市寒冬的背景下被包裝成一場另類“雙贏”：

對購房者而言，躲過暴跌、全身而退，是意外之喜；

對保利而言，無息融資三年、全身而退，是理性選擇。

但這場“喜劇”的背后，其實是對整個房地產(chǎn)行業(yè)混亂邏輯的一次冷嘲熱諷。原本違規(guī)操作的項目，竟意外成了買房者的“避風(fēng)港”，這是對市場理性的一種反諷。

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尾聲：浮木還是暗礁？

這場退房風(fēng)波本應(yīng)是房企違規(guī)銷售的典型案例，卻因市場變化而演變成一場“意外解套”的幸存故事。它不僅反映出樓市深度調(diào)整期的混亂狀態(tài)，也揭示了央企在巨大壓力下的應(yīng)對方式。

當(dāng)潮水退去，不僅能看清誰在裸泳，也會發(fā)現(xiàn)，有時候違規(guī)的礁石，也能成為部分購房者命運中的“浮木”。

這不是市場的勝利，更不是規(guī)則的成功，而是一段資本與運氣交錯的冷峻寓言。