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最近，地產(chǎn)圈比較熱議的一個話題，那就是代建。越來越多的房企，將主要的發(fā)展方向，放在了代工代建這件事上，力圖實現(xiàn)脫困。大量的房企，甚至還將代建業(yè)務(wù)專門獨立出來，成立了新的輕資產(chǎn)運營公司，由專門的高管帶隊管理。
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一時間，代建似乎成了民企們的救命稻草，資金緊張的房企在做，已經(jīng)爆雷的房企也在做。能不能做好不知道，但是要先搞起來再說，這個方向還是很不錯的。
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代建的項目，主要來自大量的國企和城投公司，最主要就是地方城投、平臺公司（統(tǒng)稱地方國企）。去年下半年以來，不少地方國企基于自愿或者被自愿的原因，拿了不少地。尤其是今年上半年，幾乎占據(jù)了很多低能級城市，土拍市場的半壁江山。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，7月份的集中供地，近四成土地被地方國企拿了。
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這些地從拿地到至今，大部分都是沒動的，為什么沒動，這里面涉及兩個復(fù)雜的因素：
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1、這些地方國企拿地之初，大多都不是為了開發(fā)的，而是為了托底土地市場，讓土拍的價格和流拍率不至于太難看，否則會影響來年的土地供應(yīng)。反正土地款也是來自地方財政，地方國企轉(zhuǎn)手交出的土地款，又兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)回到了財政賬戶，左手轉(zhuǎn)右手而已。按照這個模式，原則上可以無限循環(huán)拿地，所以手里面的地也是越拿越多。
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2、地方國企大部分沒有完整的開發(fā)團(tuán)隊，地產(chǎn)開發(fā)的那套制度更是沒有，因為拿地也不是為了開發(fā)，所以開發(fā)這些土地十分吃力。如果硬要開發(fā)這些土地，只能從零開始搞制度建設(shè)，團(tuán)隊建設(shè)。也有部分國企在這么做，畢竟現(xiàn)在求職的地產(chǎn)人也多，薪酬預(yù)期還降低了不少。但真要開發(fā)項目，按照現(xiàn)在的市場行情，這些項目開發(fā)出來可能不賺錢，而且在地方國企的開發(fā)效率之下，虧錢都有很大的可能性。
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與其這樣，還不如找個操盤能力比較強(qiáng)的民營房企代建，來給自己做一條龍服務(wù)，直接包干從開發(fā)銷售到竣工交付，自己只關(guān)注財務(wù)和收益就行了。
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一端是民企沒錢沒地想找活干，賺點零花錢，順便養(yǎng)活自己的團(tuán)隊；一邊是地方國企有地有錢不知道怎么開發(fā)，怎么控成本挖效益。這個背景下，代建搞成的可能性，還真是挺大的，幾乎是一個雙贏的結(jié)局。
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擺在民企面前的，就只剩兩個問題：如何推銷自己，讓自己能入得了國企的法眼，讓他們放心把項目拿給自己做；如何卷得過其他代建的房企，把自己的長處做得更強(qiáng)。
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未來，會形成一個新的地產(chǎn)格局，簡單一句話：
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國企囤地，民企跑腿。
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話糙理不糙，這種形式能讓部分民營房企，還可以體面的活著。不過，純粹做代建的房企，還是沒有錢途的，規(guī)模會越做越小，搞到最后幾乎沒有什么存在感，比如朗詩就是。最好的模式，還是兩手都在抓，自己既能拿地自己開發(fā)，又大力開拓代建業(yè)務(wù)。

作者貓哥觀