網(wǎng)簽是指房屋交易雙方簽訂合同后，到相關(guān)部門進(jìn)行備案，并在網(wǎng)上予以公布。在商品房預(yù)售交易中，網(wǎng)簽是重要的程序之一，網(wǎng)簽完成后，房屋預(yù)告登記、抵押貸款等后續(xù)事宜方可進(jìn)行。網(wǎng)簽是房地產(chǎn)行業(yè)行政主管部門為監(jiān)管區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)交易情況而采取的措施，在一定程度上能夠防止“一房多賣”等情況發(fā)生，增強(qiáng)了房屋買賣合同的“公信力”。但網(wǎng)簽后，當(dāng)事人是否取得了物權(quán)?能否排除第三人對(duì)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行呢?

?

購房網(wǎng)簽后仍被強(qiáng)制執(zhí)行

　　劉某某和鄧某向S公司購買一套商品房，簽訂房屋買賣合同后，辦理了網(wǎng)簽登記，同時(shí)支付了部分房款。此后不久，S公司因債務(wù)問題被T公司訴至法院，被判處償還T公司債務(wù)，法院同時(shí)查封了S公司部分房屋，其中包括劉某某和鄧某購買的商品房。劉某某和鄧某提出執(zhí)行異議，要求撤銷法院對(duì)該房屋的執(zhí)行裁定書。

　　通過查詢公開案例可以看到，類似案件比較常見，屬于房屋買賣領(lǐng)域多發(fā)的問題之一，其焦點(diǎn)問題在于商品房網(wǎng)簽后，房屋的物權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，買受人能否排除第三人對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

　　上述案件的一審法院認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)被查封房屋的所有權(quán)判定是否執(zhí)行該房屋。劉某某、鄧某在S公司與T公司發(fā)生債務(wù)糾紛前已經(jīng)購買案涉房屋并辦理了網(wǎng)簽登記，說明該房屋歸劉某某、鄧某所有，故一審法院認(rèn)定劉某某、鄧某有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。

　　但是，二審法院認(rèn)為，物權(quán)公示原則是法律規(guī)定的基本原則，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言，其設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。

　　結(jié)合案件相關(guān)事實(shí)，案涉房屋并未登記在劉某某、鄧某名下，劉某某、鄧某僅進(jìn)行了商品房網(wǎng)簽登記。

　　商品房網(wǎng)簽登記是政府部門依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺(tái)，用于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為。商品房網(wǎng)簽登記并不具有物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)，而是行政機(jī)關(guān)對(duì)于商品房買賣合同進(jìn)行管理的一項(xiàng)措施，商品房網(wǎng)簽登記并不直接產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立或變動(dòng)的效力。

　　案件中劉某某、鄧某對(duì)案涉房屋只是享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而沒有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。因此，劉某某、鄧某并不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利。

物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件

　　對(duì)于類似案件，律師分析認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件。

　　《中華人民共和國民法典》第二百零九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百一十六條，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

　　因此，一般在實(shí)踐中認(rèn)為，因網(wǎng)簽時(shí)物權(quán)尚不存在，故網(wǎng)簽是為保全將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而產(chǎn)生的一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)，根據(jù)物權(quán)法定原則，備案登記不具有物權(quán)效力。律師強(qiáng)調(diào)，商品房網(wǎng)簽并不具有物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)，在類似案件中，僅辦理網(wǎng)簽的房屋買受人主張排除強(qiáng)制執(zhí)行，不符合物權(quán)變動(dòng)的公示原則，沒有法律依據(jù)。

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

　　也就是說，如果買方已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有房屋，即使還沒有過戶登記，只要買方對(duì)此沒有過錯(cuò)，就可以向法院提出執(zhí)行異議，要求解除對(duì)房屋查封措施。但僅僅是簽訂房產(chǎn)買賣合同并網(wǎng)簽，并不能對(duì)抗法院的查封。

網(wǎng)簽與否不影響合同效力

　　律師提示稱，房屋買受人往往賦予了網(wǎng)簽一些并不存在的“法律光環(huán)”，導(dǎo)致在實(shí)踐中因誤解網(wǎng)簽的法律性質(zhì)而引發(fā)法律糾紛。

　　網(wǎng)簽作為行政機(jī)關(guān)行使管理的一種管理手段而存在，在物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)方面并無法律效力可言。同時(shí)，房屋買賣合同沒有網(wǎng)簽，也并非確定無效。

　　房屋買賣合同只要不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，簽訂后就已經(jīng)成立并生效。網(wǎng)簽是房地產(chǎn)行業(yè)行政主管部門因市場管理需要而規(guī)定的公示程序，是否網(wǎng)簽不影響雙方簽訂的合同的效力。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

　　由此可見，房屋買賣合同沒有網(wǎng)簽不影響合同效力，但會(huì)影響之后的交易環(huán)節(jié)。